关于印发《城乡社区建筑与环境和公共场所防控“非典”应急管理措施》的通知
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关于印发《城乡社区建筑与环境和公共场所防控“非典”应急管理措施》的通知
建设部
关于印发《城乡社区建筑与环境和公共场所防控“非典”应急管理措施》的通知
建科电[2003]19号
各省、自治区建设厅，直辖市建委及有关部门，计划单列市建委，新疆生产建设兵团建设局：
为做好防控“非典”病毒传播工作，切断病毒传播的可能途径，减少城乡社区遭受“非典”病毒侵害的危险，我部组织编制了《城乡社区建筑与环境和公共场所防控 “非典”应急管理措施》（以下简称《应急管理措施》），现印发给你们，并通知如下：
一、 各地建设行政主管部门要充分认识到做好城乡居住区和公共场所防控“非典”工作的重要性和紧迫性，把这项工作作为贯彻“三个代表”重要思想的具体行动，作为当地防治“非典”工作的重要组成部分，以对城乡社区广大人民群众生命安全和身体健康高度负责的精神，加强组织领导，认真抓紧抓好。
二、 各地建设行政主管部门要充分运用电视、广播、报纸、互联网络等各种媒体，并充分发挥乡村文化站、农民夜校、中小学校等基层宣传阵地作用，迅速向当地城乡人民群众、社区管理部门的工作者广泛宣传《应急管理措施》；特别要向有疫情的农村广大农民群众普及居住房屋、庭院村落、集贸市场、家禽家畜、饮用水、垃圾、粪便、污水等设施预防“非典”的应急措施，以及相关的处理与消毒方法；向城市居民宣传住宅、居住小区、公共建筑、公园和动物园的各项防治“非典”相关措施及注意事项，做到家喻户晓，人人皆知，以提高城乡社区广大人民群众抗御“非典”的意识和能力。
三、 有“非典”疫情地区的建设行政主管部门，应根据《应急管理措施》并结合本地实际制定实施细则，进行分类指导。
1、 已经发现“非典”疫情的社区（城镇的居住小区、农村的自然村等或当地政府规定的隔离区），应执行《应急管理措施》。
2、 应聘请有关建筑设计、给排水、垃圾处理和卫生消毒方面的技术人员成立专家组，对这项工作予以技术指导。
3、 对已被当地政府确定为隔离区的城乡社区，应在当地政府防“非典”工作指挥领导机构的统一领导下，组织专家组进行现场技术指导。
4、 对村镇建设管理人员就《应急管理措施》进行培训并指导他们制定相应的预案、进行必要的准备，形成群防群控的局面。
四、 无“非典”疫情流行的地区可参照《应急管理措施》做好有关防控准备工作尤其要做好预案，并按预案落实相关的技术人员和物资。
附件：《城乡社区建筑与环境和公共场所防控“非典”应急管理措施》
中华人民共和国建设部
二○○三年六月二日
城乡社区建筑与环境和公共场所防控“非典”应急管理措施
城乡社区建筑密集，居住人口集中，人际交往频繁，但环境容量有限。在目前防治“非典”时期，以科学有效的方法，认真做好防控“非典”病毒传播工作，切断病毒传播的可能途径，尽可能减少城乡社区和公共场所遭受“非典”病毒侵害，特提出如下应急管理措施：
一、 城市社区建筑与环境和公共场所防控“非典”应急管理措施
（一）对居住区重点部位、重点设施开展一次检查，发现问题，及时整改。
对现有住宅和居住区配套建筑群的室内外通风情况，给水排水系统和卫生器具设备是否存在渗漏现象，垃圾收集、清运和消毒杀菌措施是否存在问题，以及交通隐患等应进行一次检查与评估。对含有隐患和不符合相关规范、标准的应予及时整改。
（二）重视对住宅建筑重点部位、重点设施的科学使用。
1、安全使用地漏
对卫生间和厨房的地漏及其他卫生器具的“水封”，应清除“水封”凹槽内的杂物并及时补水，有效防止串气；对隐藏在柜子或卫生器具下面的地漏，应采取措施，使其便于补水，发挥“水封”作用；对不使用的地漏应进行封堵。
2、保证天井和共用垂直风道的通风安全
1）应采取措施保证建筑物的天井、中庭和共用垂直风道，处于负压状态，使开向天井和中庭的窗户、开向共用垂直风道的排风口都处于排风（气）状态，避免形成烟囱效应的“拔风”现象，造成气流污染和“串味”。
2）对于顶部封闭的建筑物天井和中庭，宜设置排风装置使其处于负压状态。否则应关闭面向天井的窗户，并开启其它直接对外的窗户，以保证户内的良好通风。
3）有条件的建筑物，宜在共用垂直风道顶部设置公共的机械排风装置，避免下面楼层厨房和卫生间的空气窜入上面楼层的厨房和卫生间，或形成倒灌现象。
3、改善电梯、楼梯防疫条件
1）应开启运行全部电梯，减少乘客在封闭楼梯和电梯厅里停留的时间；电梯轿厢内侧（含电梯按钮）每隔两小时要全面、有效消毒一次；
2）没有外窗的高层住宅消防通道（“黑”楼梯）和楼道，应注意改善通风环境；必要时可启动正压送风系统，运行结束后应立即恢复系统原设计状态，以保证其防火功能不受影响。消防通道内不得堆放杂物，保证通道畅通。
4、防止高位水箱二次污染
高位水箱应及时检查、清洗，保证无污染源。采用紫外线消毒灯具消毒的，应经常开启，并及时更换失效的紫外线消毒灯，以保证消毒的有效性。
5、注意远离楼顶平台出风口防疫问题
屋顶和上人平台的所有通风道、管道的出风口应保持通畅。有各种排风管道住宅的上人屋顶平台，上屋顶的人员应远离平台上的排风口，必要时应临时关闭平台入口。
6、合理使用空调、加强通风
1）使用家用分体式空调器的住户，应及时清洁空调过滤网。空调器运转时应适当开启窗户，以适量补充新风。
使用空调时，应采取措施防止风机盘管的冷凝水随意排放。已经设置收集冷凝水立管的建筑，应将冷凝水排入雨水管道，禁止直接排放在散水上。发生“非典”病人和疑似“非典”病人及医学观察对象的家庭，应使用密封容器单独收集冷凝水，并经消毒处理后方可排放。
2）对不能通风或有通风死角的房间应增加通风设备，隔离区的此类房间不应居住。建筑物外凹口应避免人员停留。
相邻和近距离相对的住户门、布置在凹槽的两户窗户应尽量不同时开启，以避免住户间的交叉感染。
7、注意防止厨卫渗漏
应及时发现并弄清楚厨卫渗漏原因。对裂漏应及时修补；对冷凝水结露的渗漏，可采用喷药消毒的办法保证室内的清洁卫生。
8、注意垃圾防疫
使用垃圾道的建筑，应临时封闭垃圾道；生活垃圾应做到定时、定点和密闭化收运；隔离区的垃圾应按医疗垃圾收集处理的有关规定执行。
（三）加强对居住区环境和公共设施管理。
1、人流车流密集的道路和出入口，应采取分流措施，减少紧密接触机会。隔离区内应有单独出入口和出入通道。
2、地下车库应开启排气装置，保证库内换气。
3、改变用途、不宜住人的地下室和半地下室住房，应立即停止使用。
4、应临时关闭社区游泳池和室内公共娱乐健身设施。开放室外活动场地和绿地，增加散步休闲空间。
5、对垃圾收集转运点（站）、垃圾收集箱的布局，在方便使用的条件下，应尽量避开人流集中的区域。垃圾要做到每天及时清运，并采取相应的消毒措施。
6、底层设商店的住宅，住户出入口应严格与商店人流分开。
7、对发生疫情的社区或隔离区内原使用中水的住宅区应暂停中水使用。
（四）强化公共场所及公共设施防控“非典”措施，切断“非典”病毒可能的传播途径。
1、改善公共建筑等室内公共场所的环境质量
1）所有室内公共场所应根据人流的数量确保足够的出口，以减少人员等候时造成的密集而增加近距离接触的机会。被封闭的公共通道（包括消防通道）应全部打开使用。
2）在室内公共场所，通过限制人数的方法，减少室内人员密度，起到改善空气质量的目的。
3）在商场、超市等收银处，应将已有的收银口全部运行，减少排队等候的人数和时间，减少相互传染的机会。
4）公共卫生间的洗手处，水龙头尽可能改造成感应式或脚踏式，增加洗手液、烘手器等设施，并每天定时消毒。
5）对现有通风设施不健全或达不到卫生标准的室内公共活动场所，如属于“黑房间”的餐厅包间、地下商业、地下娱乐活动场所、地下招待所等，在传染病流行期间应关闭，停止营业。
2、防止电梯、楼梯等公共设施的交叉感染
1）电梯应采取定时消毒措施，对电梯按钮等部位应进行重点消毒。
2）控制每次乘梯人数。在人流高峰时，应将所有电梯打开运行。
3）所有乘梯人员均宜带口罩，并避免面对面站立、交谈和打电话。
4）运行电梯应有通风设施。当电梯无人乘座时，宜将电梯门打开，以便通风。
5）加强公共建筑电梯间前室的通风。
6）保持楼梯间清洁卫生和照明灯的正常使用，楼梯间的窗户应打开通风，有安全隐患的应增设安全护栏。
7）楼梯扶手、公共门把手应定时消毒。
3、加强公园及动物园等室外公共活动场所的管理
1）根据各地实际情况，延长各公园（动物公园除外）开放时间。
2）取消“非典”流行区在流行期内各公园节庆等大型游览、娱乐等活动，减少公园游人密度，一般应控制在200人/公顷以内。
3）不宜提倡大规模游人集中活动，以分散、小型活动为宜，游人之间宜保持2米以上的距离。
4）加强公园中的供水安全措施。对于公园内的坐凳、垃圾箱、厕所等服务设施应加强消毒处理。加强室外儿童娱乐、老人健身及其它游乐休憩活动设施的消毒处理。
5）关闭“非典”流行区在流行期内公园中室内动物表演、室内动物展区、室内娱乐场所、展览温室、娱乐室、音乐舞厅、放映厅、茶室及其它容易传播疾病的室内活动设施。对非流行区的上述设施采取限制游人量、加强室内通风和定期消毒等措施。
6）对于溶洞、岩洞及其它洞穴类型景点，在“非典”流行区在流行期内应采取关闭措施。在非流行区采取严格限制游人数量等措施，使景点游人规模明显低于设计容量，以减少感染机会。
7）“非典”流行区在流行期应关闭露天戏水设施、游泳池、广场喷泉等设施。
8）加强对动物园和动物角内动物的观察与防疫工作，在“非典”流行区的流行期内，应采取对动物园内游览空间和对动物笼舍（动物活动场地）定期消毒的措施。并应加大消毒密度。严格动物园污水污物处理程序，采取严格的消毒措施，对患病动物尸体应在本地进行消毒和焚化处理。
9）宜采用卫生安全的动物观赏（如隔窗观赏等）方式。如需直接观赏动物时，应在游人与动物之间设置可靠的卫生安全距离，严防游人与动物、动物与动物之间的交叉感染。
10）禁止游人带宠物进入动物园、游乐园、植物园等场所。
二、村镇居住与公共设施防控“非典”应急管理措施
（一）调整村镇街道和集贸市场内部布局，改善通风条件，提高防控“非典”应变能力。
1、宜通过交通组织的方式适当调整村镇街道系统，利于隔离和防控。
1）理顺村镇街道系统，实行人车分流，并形成村镇自身不同区、片相对独立的环形交通。
2）尽量减少村镇居住区出入口，以便于对外来人员进行防疫检查和对所乘用交通工具的消毒。
2、改善集贸市场环境卫生状况，做到摊位合理布局，防止病毒传播和交叉感染。
1）对集贸市场内不同性质的物品应分类分区布置，自成系统，各行其道，出入口分设。
2）集贸市场内应配备清洁工具、消毒器具、药品和垃圾箱等，并设专人负责清洁和消毒。
3、采取有效措施加强建筑物自然通风，减少病毒感染。
1）对北墙不开窗的旧式农宅，应经常开启现有门窗；有条件的地方，在确保建筑物质量安全的前提下，可在北墙上增设窗户，保证足够的自然通风。
2）村镇的影剧院、老年活动中心和小商品批发市场等人群密集的公共场所，现有通风设施不健全或达不到卫生标准的，应暂停使用。
（二）加强村镇饮用水管理，保障饮水安全、卫生。
1、有自来水厂的村镇，应按照现行的《生活饮用水卫生标准》（GB5749-85）中的有关规定，检查水源的卫生防护措施，搬迁、清除水源卫生防护地带内住宅、饲养场、渗水厕所，并不得堆放垃圾、粪便等。同时应加强巡查，及时清除污染源。
2、自来水厂应严格贯彻防疫措施
1）加强自来水厂的水源地、取水、净化、输配水的管理，认真做好消毒，出厂水的游离性余氯应不低于0.3mg/L，管网末梢水应不低于0.05mg/L。
2）自来水厂应禁止非生产人员出入，厂内职工班前应测体温。
3、分散式供水的村庄应加强环境卫生管理，做好水源保护，大口井、水窖等应定时消毒；饮用水应煮沸后饮用。
（三）加大村镇环境综合整治力度，改善村镇居民的居住环境。
1、加强排水系统污水处理的预防措施。
1）对村镇室内外排水系统应进行一次彻底检查和整修，严防带病毒污水通过排水管道渗漏和外溢；
2）经村庄和镇区的排放工业废水和生活污水的明沟，有条件时宜加盖封闭，无条件时应按有关规定进行喷洒消毒；
3）凡设有污水处理厂的村镇，应改善消毒设施，在排放前进行消毒；在没有污水处理厂但有下水道设施的村镇，在排入水体前可采用漂白粉消毒（将漂白粉和碎石混合物置于透水性好的袋中，放置于排放口处，并定期更换）。在既无污水处理厂，又无管网的村镇，可将分散生活污水到入渗水井中，渗水井内填碎石和漂白粉混合物，定期添加漂白粉。
“非典”疫情发生区城镇污水消毒消杀具体办法按国家环境保护总局、建设部环明传[2003]5号文件执行。
2、加强垃圾收运管理。
对已有的垃圾收运处理设施要及时进行消毒和消杀，应停止用原有建筑物的垃圾道，并做到垃圾收集袋装化、运输密闭化，垃圾填埋场要及时覆盖；对没有垃圾收运设施的村镇应采取应急措施并落实日常清扫工作，保持居住区环境整洁。
3、改善公共厕所和家庭厕所的卫生条件。
对现有公共厕所应加强消毒和消杀，旱厕宜加盖并定时投入生石灰以固化粪便和消毒。
4、严格加强对因“非典”在家医学观察人员和隔离区污水和垃圾的监控处理。
对各村镇因“非典”在家医学观察人员和隔离区人群产生的生活污水、生活垃圾和粪便应严格监控。生活垃圾应采取有效措施进行密闭式收运，并进行焚烧处理（没有焚烧炉时，可临时采用简易焚烧处理）。生活污水、粪便等污物，排放前应消毒处理，消毒剂可选择漂白粉等，消毒应由专人负责，并在防疫部门的指导下完成；操作人员应按规定做好自身防护。
5、加强禽畜饲养场所的环境卫生管理。
1）应加强村镇集中禽畜饲养场所周围环境卫生管理，根据需要及时消毒。
2）农户散养的禽舍、畜圈应遵循洁污分离的原则，防止人畜混居，搞好禽舍和畜圈及周围环境的卫生。
（四）加强对村镇建筑工地和外来民工的管理。
1、加强对人员密集、卫生条件较差的集镇和村庄的建筑工地管理，发生疫情应及时上报；同时应配合有关卫生防疫部门做好疫情监测和经常性的消毒工作。
2、发生“非典”疫情的地区建筑施工务工人员不得擅自离开现务工所在地；发生“非典”疫情地区工地之间应禁止人员流动调配。
3、配合卫生防疫部门做好对返乡建筑农民工的防疫检查工作，发现疫情应按照建设部办公厅“关于做好建筑施工务工人员就地务工和防控“非典”工作的紧急通知”（建办质[2003]26号）精神，登记并逐级上报。
三、附加说明
1、本应急措施由中国建筑设计研究院牵头组织起草，中国建筑科学研究院、中国城市规划设计研究院、城市建设研究院、北京市市政工程设计研究总院等单位参加起草。
2、本应急措施由中国建筑设计研究院住宅工程技术中心和小城镇规划设计研究所负责解释。
此件发至直辖市建委及有关部门的名单：
北京市市政管委
北京市规划委员会
北京市交通局
北京市园林局
北京市国土房管局
天津市市容委
天津市规划和国土资源局
天津市房管局
天津市园林局
上海市水务局
上海市城市交通管理局
上海市房屋土地资源管理局
上海市城市规划管理局
重庆市市政管委
重庆市交通委
重庆市规划局
重庆市国土资源和房管局
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
国家税务总局
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
国税发 [2009] 31号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局
二○○九年三月六日
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章 收入的税务处理
第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
第三章 成本、费用扣除的税务处理
第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。
第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理：
（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
第二十三条 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
第四章 计税成本的核算
第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：
（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下：
（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。
第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：
（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。
（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
第五章 特定事项的税务处理
第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
第六章 附 则
第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。
第三十九条 本通知自2008年1月1日起执行。
民政部、财政部关于发放艾滋病病毒感染儿童基本生活费的通知
民政部 财政部
民政部、财政部关于发放艾滋病病毒感染儿童基本生活费的通知
民发〔2012〕179号
各省、自治区、直辖市民政厅（局）、财政厅（局），新疆生产建设兵团民政局、财务局：
为贯彻落实《中国儿童发展纲要（2011—2020）》有关要求，进一步推进适度普惠型儿童福利制度建设，拓展儿童福利范围，提升儿童福利水平，民政部、财政部决定，自2012年1月起为全国携带艾滋病病毒及患有艾滋病的儿童（统称艾滋病病毒感染儿童，以下简称“感染儿童”）发放基本生活费，现就有关问题通知如下：
一、充分认识发放基本生活费的重要意义
党和政府历来高度重视儿童福利工作，给予包括感染儿童在内的各类困难儿童群体特别的关怀。艾滋病是全世界面临的重大公共卫生问题和社会问题。目前我国艾滋病疫情属于总体低流行，但在特定人群和局部地区呈现出高流行态势。为感染儿童发放基本生活费，是构建和谐社会、维护社会稳定、促进社会公平正义的实际行动，是加强我国艾滋病防治工作的重要举措，是维护感染儿童合法权益、帮助感染儿童健康成长的客观要求，是促进儿童发展、推进普惠型儿童福利制度建设的重要途径。各地要充分认识这项工作的重要性和紧迫性，将其作为政府保障民生、改善民生的重点工作内容，增强责任感和使命感，高度重视，扎实推进。
二、明确基本生活费发放范围
本项基本生活费发放对象为感染艾滋病病毒的儿童。儿童系指未满18周岁的未成年人。
三、科学制定基本生活费标准
各省（自治区、直辖市）要根据城乡生活水平、儿童成长需要和财力状况，按照不低于当地平均生活水平的原则，合理确定感染儿童基本生活费标准，具体标准参照当地孤儿基本生活费额度，全额执行。
四、全面落实基本生活费保障资金
地方各级财政部门要将感染儿童基本生活费纳入孤儿基本生活费范围，列入财政预算。省级财政部门要进一步加大投入，保障感染儿童基本生活费所需资金。地方各级民政部门要根据保障对象的范围认真核定感染儿童身份，在每年申报孤儿基本生活费资金时，将感染儿童纳入，一并提出资金需求，经同级财政部门审核后列入财政预算。中央财政按照孤儿基本生活费补助标准，对各地发放感染儿童基本生活费进行补助。
五、严格规范基本生活费发放程序
感染儿童基本生活费的管理既要严格规范，又要考虑到感染儿童的特点和城乡实际，因地制宜采取合理可行的办法和程序。
（一）申请、审核和审批。感染儿童申请基本生活费，由其监护人向感染儿童户籍所在地的县级人民政府民政部门提出申请，申请时应出具国家医疗卫生机构开具的医学证明（HIV抗体确症检测报告单，HIV抗体检测呈阳性）。县级人民政府民政部门要认真审核申请材料，提出核定、审批意见。为保护感染儿童的隐私，不得以公示的方式核实了解情况。
（二）资金发放。县级人民政府财政部门根据同级民政部门提出的支付申请，将感染儿童基本生活费直接拨付到其监护人个人账户。财政直接支付确有困难的，可通过县级人民政府民政部门按规定程序以现金形式发放。
（三）动态管理。县级人民政府民政部门要采取多种形式，深入调查了解感染儿童基本生活保障情况，及时按照程序和规定办理增发或停发感染儿童基本生活费的手续。要将审批、发放工作与儿童福利信息系统建设结合起来，借助信息化手段实现对发放工作的动态管理，规范程序，提高效率。
（四）监督指导。县级人民政府民政部门要与感染儿童的监护人签订协议。协议应对监护人领取、使用基本生活费以及感染儿童养育状况提出相应要求，明确监护人应依法履行的监护职责和抚养义务。
发放感染儿童基本生活费是一项政策性强、比较敏感的工作，各地民政、财政部门要切实加强管理，确保发放工作顺利进行。对于感染儿童基本生活费发放工作中遇到的困难和问题，及时报告民政部、财政部。
民 政 部 财 政 部
2012年10月23日
