淄博市实施品牌战略奖励暂行办法

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[案情]

1991年6月21日，原告罗女士及丈夫黄某与原某村农民王某签订了房屋买卖契约。王某由于农转非欲出售其房屋，所在村社无人购买，通过村社两级干部执笔，王某自愿将其位于该村的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗女士夫妻。黄某交付了3300元购房款，王某也将乡村房屋所有权证和土地使用权证交给了罗女士夫妻。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章，而且罗女士向县政府缴纳了契税198元，契税凭证上现业主的姓名已经变更为罗女士丈夫的名字，但未到相关部门履行过户手续。此后，罗女士一家人一直居住在该屋。2008年6月5日，该房屋所在的土地被政府征收，罗女士一家的宅基地面临拆迁，巨大的利益导致王某的家人与罗女士发生了矛盾，罗女士无法获得拆迁补偿款。2011年6月，罗女士起诉要求确认合同有效。

原告罗女士认为，1991年6月21日签订的购房协议是双方真实意思的表示，并经过了当时村公所及乡人民政府的同意，并向县人民政府交纳了契税，且原告已在该房居住近20余年。现因该房屋涉及拆迁补偿，被告得知后，无理要求对该房屋主张补偿利益，被告的行为违反了诚实信用原则，损害了社会公序良俗，请求依法确认房屋买卖合同有效。

被告王某认为，根据法律规定，农村房屋不能向城镇居民出售，当时将房屋卖给原告，仅是对房屋的处分，并没有涉及房屋所及的宅基地使用权，本案的买卖合同因违反法律应为无效。

[评析]

1.本案合同效力的分析

民法通则第五十五条规定，民事法律行为应当具备以下条件：行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或社会公共利益。本案中，签订合同的双方当事人均具有民事行为能力，主体适格。1991年王某出售房屋时，所在村社无人购买，在征得村社干部同意且由村社干部执笔书写买卖合同后，才卖给城镇居民罗女士，买卖协议上加盖村公所及乡人民政府的公章，就表明所在村社对罗女士取得该宅基地的使用权没有异议，出卖行为是王某的真实意思。事后，罗女士也按照规定向县政府缴纳了契税，并实际支付购房款，被告王某收取购房款后交出了房屋及权属证书，原告罗女士在该房屋居住20年，合同早已实际履行。

1992年最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》规定：“房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件，要求办理契税或过户手续的地方，还应依办理该项手续后，方能认定买卖有效。”该复函并未禁止城镇居民购买农村房屋。本案中，罗女士也确实缴纳了契税，且契税票据上已将现户主的名字变更，可以理解为双方买卖行为经过了相关部门的同意。因此，本案符合最高人民法院的复函精神。

本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。在1999年5月之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据法无禁止皆自由的原则，应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定，双方签订的买卖合同有效。

2.认定有效的社会效果利大于弊

首先，要坚持尊重历史、照顾现实原则。由于农村私有房屋买卖纠纷主要发生在村民和城镇居民之间，这类房屋买卖行为多发生在上世纪90年代，至今时隔10年以上，大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款且入住多年，甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。本案中，房屋买卖发生在20年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系。如果认定本案无效，就会造成房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效，无疑是违反了诚实信用原则，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者却蒙受损失。买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会的稳定，甚至遭遇执行难题，如此判决的结果是损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根源。

其次，注重实现裁判的法律效果和社会效果的有机统一。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的；对出卖方已经转为城镇居民的；对那些买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建的，从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效，这样更能为社会大众从情感上所接受，充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。

（作者单位：重庆市荣昌县人民法院）
中国证券监督管理委员会


中国证券监督管理委员会关于印发第二次稽查工作会议纪要的通知

1995年11月1日　　证监发字［1995]169号

上海市证管办、深圳市证管办、上海证券交易所、深圳证券交易所：

　　现将第二次稽查工作会议纪要发给你们，请结合本地区实际情况认真贯彻执行。

附：第二次稽查工作会议纪要

第二次稽查工作会议纪要

　　1995年8月25日，第二次证券稽查工作会议在上海召开。

　　中国证监会、沪深证管办、交易所主管领导和稽查部门有关同志参加了会议。朱利副主

席参加会议并做了总结。会议围绕贯彻落实全国证券、期货监管工作会议精神，认真总结交

流了近期稽查工作的经验、研究部署了下一步稽查工作。

　　会议期间，参会单位分别介绍了近期稽查工作情况。主要有以下四个方面：

　　一、统一思想，高度重视

　　第一次证券稽查工作会议结束后，各单位领导非常重视，组织有关人员在贯彻全国证券、

期货监管工作会议精神的基础上，认真分析本单位稽查工作存在的问题及加强稽查工作的必

要性、重要性，从思想上提高认识，把稽查工作列入重要仪事日程，采取有效措施，做好稽

查工作。

　　二、加强领导，充实人员

　　上交所2月份成立了监察部，现已有人员5名，其中专职人员4名、专职人员中有两名

有专业律师资格。

　　深圳市证管办从一些业务处室抽调几名骨干，加强稽查处的工作。

　　上海市证管办的领导进一步加强对稽查工作的研究，多次召开专门会议，研究稽查工作。

　　三、深入基层，加强监管

　　上海市证管办对本地的上市公司进行了摸底，在管理上与交易所分工合作，重大问题联

合行动。对上市公司的信息披露、资金运用方向进行调查，检查资金运用是否按照募集计划

或者股东大会决定使用。为做好证券犯罪的防范工作，对有关券商举办法制培训班，帮助证

券商加强内部监管。

　　上交所对会员资信状况进行评级，此项工作由信用评级机构实施，交易所提出具体要求，

各会员单位自愿参加，目前正在扩大评级试点的范围。同时，对本所会员进行抽查，从7月

2日至19日共对20家本地和异地的证券营业部进行了摸底。

　　深圳市证管办着手建立市场监督体系，明确证管办、交易所、登记公司各自的职责。同

时有的放矢地加强调研工作。

　　深交所认真做好国债期货的交易、资金监控及5月份暂停国债期货交易后平仓的善后处

理工作。

　　证监会着重加强了对证券、期货从业人员的规范和管理，包括证券经营机构的内部管理、

沪深两交易所的内部管理、中介机构的内部管理。会同司法机关、银行等部门查处了几件影

响较大的案件。

　　四、认真细致，做好信访

　　交易所、证管办及证监会法律部都非常重视信访工作，在受理投诉、解答咨询、接待来

访及处理来信方面做了大量的工作。并逐步使信访工作规范化、制度化。

　　最后，证监会副主席朱利做了总结性发言。指出稽查工作是监管工作的重要内容，监督

工作离不开稽查。自第一次稽查工作会议之后，各地对加强监管工作的认识有了明显的提高，

从人力、财力、物力上给予了支持。各单位在现有条件下积极工作，并取得了一定进展。当

前监管工作要注意做好以下几方面工作：

　　1、努力维护法规的严肃性、权威性，不要怕得罪人，证监会、证管办、交易所各级领

导要关心支持监管工作人员的工作，为他们撑腰；

　　2、监管人员要认真学习掌握各项有关政策，把握好政策界限。

　　3、证券市场的稳定发展事关整个社会安定，在工作中一定要注意工作态度，要情绪平

和，解决问题，化解矛盾；

　　4、各地、各所要根据各自的特点，充分重视监管工作，交易所处在监管工作的第一线，

工作担子重，有关部门要协调配合，互通信息，提供资料，大案、要案大家共同查处；

　　5、对于工作、调查中遇到的疑难问题，要及时沟通情况，共同研究定性，收集各种案

例；

　　6、把与公、检、法的协调作为一个重点，并为之提供必要支持，各方面取长补短；

　　7、跨地区的案件，通过证监会来协调，相互之间签署备忘录是个好方式;

　　8、增加监管手段，各部门领导要在人、财、物上给予支持，不但要提供好的电脑硬件，

还要有先进的软件；要注意各种资料的收集整理、建档工作；

　　9、要注意保密工作，要建立严格的内部纪律，监管工作人员要严于律已。

　　与会人员一致表示要认真学习其他兄弟单位好经验，好做法，回去后采取有效措施，贯

彻本次会议提出的各项要求，把稽查工作切实加强起来。

　　会议商定下一次稽查工作会议将于1995年L1月中旬在深圳召开，会议将由深交所承办。