荆州市市本级政府投资项目管理办法
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荆州市市本级政府投资项目管理办法
湖北省荆州市人民政府
荆州市市本级政府投资项目管理办法（荆州市人民政府令第94号）
《荆州市市本级政府投资项目管理办法》已经2011年9月13日市人民政府常务会议审议通过,现予公布,自公布之日起施行。
市长 李建明
二○一一年十月八日
荆州市市本级政府投资项目管理办法
第一章总则
第一条 为规范政府投资行为,建立科学、民主的政府投资决策程序,提高投资效益,根据有关法律法规及《国务院关于投资体制改革的决定》等文件精神,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称市本级政府投资项目,是指使用市本级财政预算资金、各类专项建设资金、政府融资、国际金融组织和外国政府贷款等以及其他政府性资金实施的投资项目。
第三条 政府投资应当符合本行政区域的国民经济和社会发展规划,坚持科学统筹、突出重点、量力而行、公开透明、注重效益的原则。
政府投资可分别采取直接投资、资本金注入、投资补助和贷款贴息等方式,主要用于以下领域的项目:
(一)城市公共安全设施;
(二)保护和改善生态环境设施;
(三)市本级政权基础设施;
(四)民政、劳动和社会保障、教育、科技、文化、文物、体育、卫生、广电等社会事业、水利、农业、林业、城建、交通等基础设施;
(五)其他财政性资金投资的项目。
第四条 市发展改革部门是我市政府投资的主管部门(以下称市投资主管部门),负责我市政府投资项目的审批、审核,年度投资计划编制下达、协调监督等综合管理工作。
住建、经信、交通、规划、国土资源、环保、公共资源、水利、科技、教育、文化、体育、农业、卫生、安监、人防、林业等部门按各自职责对政府投资项目进行管理。
财政、审计、监察及其他有关部门按各自职责对政府投资项目进行监督检查。
第五条 政府投资项目实行项目储备库制度。储备项目包括根据国家产业政策、全市国民经济和社会发展中长期规划、近期建设规划、专项规划提出的,申请使用政府性资金投资的项目。
未列入项目储备库的,原则上不得列入政府年度投资计划。
第二章 项目审批管理
第六条 申请政府直接投资、资本金注入的项目单位,应当向市投资主管部门提出拟建项目申请,履行项目建议书,可行性研究报告和初步设计审批程序。
第七条 政府直接投资、资本金注入项目应当按照下列规定编制项目建议书、可行性研究报告、初步设计等有关文件。
(一)总投资规模在500万元(含500万元)以上的,编制项目建议书、可行性研究报告和初步设计;
(二)总投资规模在50万元(含50万元)以上不足500万元的,编制项目建议书、可行性研究报告;
(三)50万元以下的政府直接投资项目可适当简化程序。
总投资规模在100万元(含100万元)以上的政府直接投资项目,其可行性研究报告、初步设计应当委托具有乙级以上资质的中介机构编制。
第八条 项目建议书由项目单位向其主管部门提出申请,经主管部门审核后报市投资主管部门审批。市投资主管部门应当在收到申请后2个工作日内作出是否受理的决定,并应在5个工作日内完成审批。
对于批准的项目,由市投资主管部门向申报单位出具批准文件;对于不予批准的项目,应当书面通知申报单位,并说明理由。
第九条 项目建议书经批准后,项目单位须委托有相应资质的机构编制项目可行性研究报告。可行性研究报告应当写明项目概况、建设内容、建设规模、可行性、建设依据、总投资估算、资金落实情况、效益分析等。
项目单位在向市投资主管部门报送可行性研究报告批复申请时,需附市环保部门确认的环境评估报告、规划部门出具的选址意见书和建设工程用地规划许可证、国土资源部门出具的用地预审报告、节能管理机构出具的节能审查意见及国家规定应提交的其他文件。
第十条 市投资主管部门受理申请后,应当委托有资质的咨询中介机构对项目可行性研究报告进行评估论证。咨询中介机构应实行竞争择优选定。
市投资主管部门应当在收到咨询中介机构评估意见后5个工作日内作出是否批准的决定。
第十一条 可行性研究报告经批准后,项目单位须委托有相应资质的设计单位依照批准的可行性研究报告进行初步设计。
初步设计应写明各单项工程或单位工程的建设内容、建设标准、用地规模、主要材料和设备选择等,并编制项目的总投资概算。初步设计提出的总投资概算超过可行性研究报告确定的总投资估算的10%时,应当重新办理可行性研究报告审批手续。
市投资主管部门受理项目初步设计批复申请后,应当在10个工作日内聘请有资质的专家对初步设计进行评估,并在收到专家评估意见后作出是否批准的决定。
第十二条 采取投资补助、贴息方式的政府投资项目,只审批资金申请报告。资金申请报告应当写明项目申报单位基本情况、项目的基本情况、资金用款计划、资源利用和能源耗用分析、生态和环境影响分析、投资项目的经济和社会效果分析等。
第十三条 项目单位在报送资金申请报告时,需附送环保部门确认的环境影响初步分析报告、城乡规划部门出具的《建设项目选址意见书》(含规划设计、土地利用条件)、国土部门出具的《建设用地预审报告书》以及国家规定应提交的其他文件。
市投资主管部门对符合条件的申请予以受理并进行审批,必要时在审批前委托评审。
第十四条 报请国家和省投资补助、贴息资金的项目,从其规定。
第十五条 依法经审批的政府投资项目,市投资主管部门应当将其纳入政府投资项目储备库。政府投资项目实施计划从政府投资项目储备库中选择。市投资主管部门应当会同相关部门,对项目储备库的项目实行动态管理,根据实际情况及时进行检查、评估、修正和调整,不断优化项目结构,提高项目质量。
第三章 项目投资计划和资金管理
第十六条 市财政部门会商有关部门于每年11月底前提出下一年的政府投资总规模。市投资主管部门于12月下旬前根据本行政区域的国民经济和社会发展规划和市财政部门提出的政府投资总规模,会同各有关部门从项目库中选定各专项政府投资项目,经统一平衡后编制政府投资项目年度实施计划,报市政府审核后报请市人民代表大会审议。
第十七条 政府投资项目年度实施计划经批准通过后,由市投资主管部门下达年度投资计划。
第十八条 纳入政府投资年度计划的项目必须满足以下条件:
(一)纳入政府投资项目储备库;
(二)项目可行性研究报告、初步设计及概算已按规定批准;
(三)规划、土地、环评已按规定办理完相关手续;
(四)项目管理单位已经选定或者项目法人已经组建;
(五)除政府投资外的其他投资已基本落实;
(六)采取投资补助、贴息方式的,其资金申请报告已被批准。
第十九条 市财政部门在政府投资项目计划下达后,对经依法招标的项目,按照资金计划及工程建设进度拨付资金,对有单位自筹和融资资金的项目,按照资金来源的同比例落实情况分期拨付资金。工程款支付额累计达到工程造价的90%时停止拨付资金,以财政部门审核的竣工财务决算为依据,待工程竣工后结算。
贴息资金按照“先付后贴”和基准利率贴付的原则,由项目单位凭银行的贷款和利息结算证明向财政部门申请拨付。
投资补助类项目在工程完工后,由市财政部门按年度投资项目计划拨付。
第二十条 政府投资项目建设过程中,因设计变更、非人为因素等原因超出概算确需进行调整的,必须按程序报批。超概算10%以上的,由市投资主管部门会同财政和其他有关部门提出调整方案,报市政府批准;超概算10%以内的,由市投资主管部门会同财政部门和其他有关部门审批。
调整期间,财政部门停止拨付建设资金。
未经批准擅自增加投资的,市财政部门不予拨付增加的工程款。
第二十一条 政府投资项目资金实行专款专用、专账管理。项目法人或管理单位应严格按照《会计法》的规定进行财务管理和会计核算,建立健全与建设资金管理相适应的财务会计机构,配备具有相应业务水平的财会人员,并接受财政、审计等部门的监督。
第四章 项目建设管理
第二十二条 政府投资项目实行项目法人制。
非经营性政府投资项目可逐步实行代建制,即通过招标等方式选择专业化的项目管理单位或委托经各级人民政府批准设立的政府投资工程代建机构负责建设实施,严格控制项目投资质量和工期,竣工验收后移交给使用单位。
第二十三条 经营性政府投资项目实行项目法人制。项目可行性研究报告批准后,必须按规定组建项目法人,项目法人负责项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还和资产的保值增值。
第二十四条 政府投资项目实行招标投标制。凡符合招标条件的,勘查、设计、施工、监理、设备和材料的采购均应当依法实行招标。所需设备和材料已纳入政府采购范围的,必须按照有关规定进行政府采购。政府投资项目严禁转包和违法分包。总承包单位进行合同分包,按照《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国招标投标法》中的相关规定执行。
招投标管理中实行履约保证金制和廉政合同制。符合条件的项目中标人必须按规定缴纳履约保证金。项目法人与施工单位双方必须签定建设工程廉政合同。
第二十五条 政府投资项目实行合同管理制。设计、施工、监理等单位按照合同要求对项目法人负责。
第二十六条 政府投资项目实行监理制。监理单位应当根据有关工程建设的法律、法规、工程设计文件和施工、设备监理合同以及工程建设合同,对工程建设进行监理。
第二十七条 政府投资项目严格按照批准的初步设计进行建设。确需变更初步设计但不增加政府投资的,应当经原设计单位编制变更设计说明,报项目主管部门和市投资主管部门备案;重大设计变更或需要增加政府投资的,必须经项目主管部门审核后报市投资主管部门审批。
第二十八条 政府投资项目建成或投产后,项目主管部门应督促项目单位在规定时限内编制完成竣工财务决算,报市财政部门审核,并以市财政部门审核批复的竣工财务决算作为项目竣工验收、固定资产交付使用的基本依据。
第二十九条 政府投资项目实行验收制度。项目单位在完成各专项验收、工程质量验收和备案、工程竣工决算审批并验收合格后,方可交付使用。
第三十条 政府投资项目应严格执行统计、档案管理法律、法规,按月及时准确地向统计部门报送固定资产投资统计月报;做好建设资料的建档、保管工作,建立健全项目档案。
第三十一条 政府投资项目建设实施过程中和项目建成运营后,市投资主管部门可以组织有关专家和相关职能部门对项目质量、投资效益、环境影响等进行评价。
第五章 监督检查
第三十二条 市投资主管部门负责对政府投资项目计划的执行情况进行监督检查和协调,组织稽察特派员按照有关规定对政府投资项目进行稽查,并向市政府报告。对稽查中发现的违法、违纪问题要及时处理并向有关部门提出调查处理建议。
第三十三条 监察部门依法对参与政府投资项目的国家机关及其工作人员实施监察,并依法查处政府投资项目决策和实施过程中的违法违纪行为。
第三十四条 财政部门负责对政府投资项目的资金预算、拨付使用等财务活动实施管理,确保工程建设资金使用合理、专款专用。
第三十五条 审计部门依法对政府投资项目预算执行情况和决算以及参与投资项目建设的勘察、设计、施工、监理、采购、供货等单位的财务收支进行审计监督。
第六章法律责任
第三十六条 政府有关部门有下列情形之一的,责令限期改正,并依法追究部门主要负责人和直接责任人员的行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)违反规定批准项目建议书、可行性研究报告和初步设计的;
(二)违反规定核准招标方式的;
(三)违反规定组织项目竣工验收的;
(四)违反规定拨付财政性建设资金的;
(五)未严格审核项目工程造价预算,高估冒算,造成重大经济损失的;
(六)未严格审核工程结算和竣工决算的;
(七)隐瞒被审计单位已查出的财经违法违纪行为的;
(八)未按规定出具审计报告或作出审计决定书的;
(九)未严格审计项目概算执行情况和项目竣工决算造成严重后果的;
(十)其他违规行为。
第三十七条 项目法人或项目管理单位有下列情形之一的。责令限期纠正,并依法追究部门主要负责人和直接责任人员的行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)未经批准擅自提高或降低建设标准,改变建设内容、扩大投资规模的;
(二)未依法组织招投标的;
(三)弄虚作假骗取财政资金的;
(四)转移、侵占或者挪用建设资金的;
(五)未经竣工决算审核、审计,办理工程结算和验收手续的;
(六)违反国家、省、市有关项目竣工验收规定的;
(七)提供虚假质量报告、工程质量出现问题的;
(八)其他违规行为。
第三十八条 政府投资项目组织招投标时,招投标工作人员违反《湖北省招标投标违法违规行为处分规定》的,由任免机关或者监察机关按照管理权限依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七章 附则
第三十九条 本办法具体应用中的问题,由市发改委负责解释。
第四十条 本办法有效期5年,自公布之日起施行。
深圳市燃气工程建设管理办法
广东省深圳市建设局
深圳市燃气工程建设管理办法
深圳市建设局
深建燃(2001)7号
第一章 总则
第一条 为了加强燃气工程建设管理，保证燃气工程质量，根据国务院《建设工程质量管理条例》、《深圳经济特区燃气管理条例》及有关法律、法规的规定，结合深圳市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称燃气工程是指燃气储存、输配设施以及管道燃气供气设施的新建、改建、扩建工程，包括：
（一）燃气场站（含燃气汽车加气站）、码头及输配设施的建设工程，以下简称一类燃气工程；
（二）市政燃气管道、瓶组气化站、单体建筑及小区庭院的燃气管道建设工程，以下简称二类燃气工程。
第三条 建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对燃气工程质量负责。
第四条 市建设行政主管部门是全市燃气工程建设的主管部门，负责全市范围内一类及市管二类燃气工程建设项目的监督管理。市建设工程质量监督机构（以下简称质监机构）具体实施对该类工程的质量监督。
各区建设行政主管部门负责区管二类燃气工程建设项目的监督管理。各区质监机构具体实施对该类工程的质量监督。
第五条 配套建设的管道燃气设施应当与主体工程同时设计、同时报建、同时施工、同时验收、同时交付使用。
第二章 燃气工程的勘察、设计、施工、监理
第六条 在本市承接燃气工程勘察、设计、施工、监理业务的单位，必须按规定经建设行政主管部门资质审查合格，取得相应的从业资格证书。
燃气工程设计、施工、监理单位应当按照从业资格证书核定的业务范围承接业务。
第七条 凡在本市从事燃气工程勘察、设计、施工、监理工作的专业技术人员及技术工人，必须取得建设行政主管部门认可或法律规定的上岗证后方可从事相关的工作。
燃气工程设计文件必须有市建设行政主管部门认可的燃气工程专业设计人员签字。
第八条 燃气工程勘察、设计、施工、监理企业应当严格执行国家、省、市有关法律、法规和工程建设强制性技术标准，对其承接的燃气工程质量负责。
第九条 二类燃气工程设计前，管道燃气经营企业应当根据建设单位的要求，及时向其提供气源接入点，作为工程设计的原始资料。
第十条 燃气工程设计文件应规定该工程的合理使用年限。
第十一条 燃气工程建设选用的设备、材料，应当符合国家标准、行业标准和本市抢险、维修要求。
第十二条 燃气工程设计文件经建设行政主管部门组织审查后方可实施，具体的审查范围、内容、程序、机构按照我市建设工程设计文件审查管理办法执行。
第十三条 施工单位必须建立、健全施工质量责任制度，严格工序管理，作好稳蔽工程的质量检验和记录。隐蔽工程在隐蔽前，必须告知建设、监理单位、质监机构。未经监理工程师签字，隐蔽工程不得隐蔽，工程不得进入下一道工序的施工。
第十四条 实行燃气工程项目强制监理制度，建设单位必须委托具有燃气工程专业监理资质的监理单位对其建设的燃气工程实施监理。
第三章 燃气工程的质量监督及专项验收
第十五条 质监机构应当严格按照国家、省、市有关法律、法规和工程建设强制性技术标准对燃气工程质量进行监督。
第十六条 质监机构应当对燃气工程的勘察、设计、施工、监理单位的资质及从业人员的资格、质量行为以及与工程质量有关的文件、资料进行监督检查。
与工程质量有关的文件、资料包括：施工许可证；设计单位、施工单位、工程监理单位资质证书及人员的岗位证书；质保、技术资料等。
第十七条 燃气工程竣工后，施工单位应当自行组织验收，验收结果经监理单位认可后，由监理单位提请建设单位报建设行政主管部门或质监机构组织燃气工程专项验收。
第十八条 一类燃气工程专项验收由市建设行政主管部门组织质监机构及建设、监理、设计、施工等单位进行，验收内容包括站内设备及工艺管道的安装工程，验收合格后颁发专项工程验收证书。
二类燃气工程专项验收由质监机构组织建设、监理、设计、施工、供气等单位进行，验收合格后颁发专项工程验收证书。
第十九条 管道燃气经营企业参与二类燃气工程的专项验收，对燃气工程存在问题向专项验收组织单位提出意见。
第二十条 建设工程中含燃气工程的，燃气工程必须经专项验收合格后，建设单位方可组织建设工程的竣工验收。
第二十一条 下列燃气工程，可由管道燃气经营企业组织工程的设计、施工、监理以及竣工验收。
（一）已建成使用的住宅新增管道燃气工程项目；
（二）单个用气点装表容量25立方米（含25立方米）以下公共福利用户的燃气工程项目；
（三）多个用气点总装表容量50立方米（含50立方米）以下的公共福利用户的燃气工程项目。
第四章 燃气工程的移交
第二十二条 管道燃气经营企业作为二类燃气工程的接收、供气单位，应制订明确的移交规定、程序和办事时限，报市建设行政主管部门批准后向社会公布实施。
第二十三条 二类燃气工程专项验收合格后，建设单位应及时按照规定将工程移交管道燃气经营企业。工程移交内容包括实物及完整的工程竣工资料。在完成移交前，建设单位承担工程实物的维护、管理责任，发生损坏自行负责修复。
第二十四条 建设单位应当在用气前到管道燃气经营企业办理有关供气手续，管道燃气经营企业应当在建设单位完成燃气工程竣工移交及供气手续后立即组织供气，不得拒绝向符合供气和用气条件的单位和个人供气。
第二十五条 管道燃气工程投入运行前，管道燃气经营企业必须进行气密性试验复检和置换，并加强供气前的安全检查工作，保证供气安全。
第二十六条 违反本办法有关规定，由建设行政主管部门按有关规定进行处罚。
第五章 附则
第二十七条 本办法由深圳市建设行政主管部门负责解释。
第二十八条 本办法自2001年8月1日起施行。原《深圳市燃气工程管理办法》（深建燃〔1999〕8号）同时废止。
2001年7月2日
海南经济特区物业管理条例
海南省人大常委会
海南经济特区物业管理条例
(2010年7月31日海南省第四届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过)
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，改善生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本经济特区实际，制定本条例。
第二条 本经济特区内住宅区物业与非住宅区物业管理及相关监督管理活动适用本条例。在本省经济特区以外其他区域的物业管理，参照本条例执行。
第三条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第四条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门对本经济特区的物业管理活动进行管理、监督和指导。
市、县、自治县人民政府应当建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重大问题。
市、县、自治县人民政府物业管理主管部门对本行政区域内的物业管理活动进行管理、监督和指导。
规划、城管、环卫、物价、财政、公安等相关部门按照各自职责，共同做好物业管理有关工作。
街道办事处、乡镇人民政府应当协助物业管理主管部门对物业管理活动进行管理、监督和指导，调解物业管理服务纠纷。
居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。
第五条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，负责制定并监督实施物业服务规范，督促物业服务企业诚信经营和服务，促进行业健康发展。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第六条 依法登记取得或者根据物权法的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约、物业服务合同的约定执行，但不得以放弃权利为由不履行义务。
第七条 市、县、自治县人民政府物业管理主管部门应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素具体划定物业管理区域的范围。
第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第九条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会委员；
（三）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建物业共用部位、共用设施设备；
（七）改变共有部分的用途；
（八）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；
（十）申请合并或者分立物业管理区域；
（十一）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款第十项规定的事项，应当分别征得相关物业管理区域内三分之二以上业主的同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
决定第一款第六项、第七项和第十项规定的事项，应当依法办理有关手续。
第十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
业主书面意见征集、统计办法和存档期限由业主大会决定。
本条例第九条第一款第一项、第二项、第六项、第七项和第十项规定的事项不可以采用书面征求意见形式。
第十一条 物业管理区域符合下列情形的，应当召开首次业主大会会议，选举业主委员会：
（一）房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上；
（二）已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、并已推选业主代表组成首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）的报告。
物业管理主管部门自接到报告之日起10日内进行审核并公告筹备组成员名单。
筹备组自公告之日起正式成立。
物业管理主管部门对召开首次业主大会会议和成立业主委员会应当予以指导和协助。
第十二条 物业管理区域房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当在30日内报告物业所在地人民政府物业管理主管部门；物业服务企业、业主也可以向所在地人民政府物业管理主管部门报告。
物业管理主管部门接到报告并经核实后，或者在管理过程中已知物业管理区域房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，应当在物业管理区域内的显著位置向业主公告。
物业管理主管部门不依照前款规定公告的，不影响业主依照本条例第十一条第一款第（二）项的规定提交有关报告。
第十三条 分期建设的物业管理区域，首期完成建设，房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到当期建筑物总面积50%以上的，也可以依照本章有关规定筹备首次业主大会会议和设立业主委员会。
后续各期分别完成建设，房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到当期建筑物总面积50%以上，且当期已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提出要求重新选举业主委员会的，原业主委员会自行终止，并由现有全体业主按照本章有关规定重新召开业主大会会议、选举业主委员会。
第十四条 筹备组应当在成立后90天内完成下列筹备工作，并于首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内的显著位置向业主公告：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容；
（二）确认业主身份及其在业主大会会议上的投票权数；
（三）提出首届业主委员会委员候选人名单；
（四）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（五）其他筹备工作。
业主在业主大会会议上的投票权数按其拥有的专有部分面积计算，每平方米为1票，不足1平方米的不计算。
第十五条 首次业主大会会议应当对下列事项进行表决：
（一）选举产生业主委员会；
（二）管理规约草案；
（三）业主大会议事规则草案；
（四）需要由业主共同决定的其他事项。
第十六条 首次业主大会会议选举产生业主委员会但没有表决通过管理规约草案和业主大会议事规则草案的，业主委员会成立后，应当依照国家和本省有关规定修改管理规约草案和业主大会议事规则草案，并提交业主大会会议表决。
管理规约草案和业主大会议事规则草案未经业主大会表决通过的，业主委员会不得行使前款规定以外的职权。
第十七条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）草拟管理规约和业主大会议事规则的修订草案；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督业主和物业使用人遵守法律法规和管理规约；
（六）法律、法规和业主大会赋予的其他职责。
前款所称物业使用人，是指物业的承租人以及业主之外的其他实际使用物业的人。
第十八条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、能模范履行业主义务和有一定工作能力的人员担任。
业主委员会委员由业主大会从业主中选举产生，每届任期三至五年，可以连选连任，具体任期由业主大会议事规则规定。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中推举产生。
第十九条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。
业主委员会应当每半年在物业管理区域的显著位置公布工作经费的使用情况，接受业主监督。
第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向所在地人民政府物业管理主管部门备案：
（一）业主委员会成员名单及相关资料；
（二）召开业主大会会议的有关原始资料；
（三）管理规约、业主大会议事规则；
（四）业主大会决议的其他事项。
前款所列备案事项发生变化的，业主委员会应当在30日内办理备案变更手续。
第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
（一）因物业所有权转让、赠与、灭失等原因不再是业主的；
（二）因疾病或者其他原因丧失履职能力的；
（三）连续两年每年常住物业管理区域的时间不足半年的；
（四）以书面形式提出辞职，业主大会或者业主委员会接受的；
（五）依法被判处有期徒刑以上刑罚或者被劳动教养的；
（六）法律、法规及业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员职务终止的，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告，并可接受业主查询。
第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会三分之一以上委员或者20名以上业主提议，可以召开业主大会会议决定是否罢免其委员职务：
（一）不履行业主义务且拒不改正的；
（二）不履行委员职责的；
（三）侵犯其他业主合法权益的；
（四）在物业管理活动中谋取私利的；
（五）其他不宜担任业主委员会委员的情形。
业主委员会委员职务被罢免的，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告，并可接受业主查询。
第二十三条 业主委员会任期届满前6个月，应当在书面报告所在地人民政府物业管理主管部门后，组织换届选举。
业主委员会任期届满未完成换届选举的，按照首次业主大会会议召开的规定，重新选举业主委员会。
业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。
第二十四条 业主委员会应当在任期届满后3日内，移交有关业主大会、业主委员会的财物、文件资料、印章等。已经完成换届选举的，应当移交给新一届业主委员会；未完成换届选举的，移交给所在地人民政府物业管理主管部门代管。
第二十五条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所在地人民政府物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求所在地人民政府物业管理主管部门依法处理或者向人民法院提起诉讼。
第二十六条 市、县、自治县人民政府可以根据实际需要，决定由街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会履行本章第十一条、第二十条和第二十五条规定的职责。
第三章 物业管理服务
第二十七条 住宅物业的前期物业管理，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地市、县、自治县人民政府物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。具体办法由省人民政府制定。
第二十八条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。
第二十九条 建设单位在物业竣工验收合格后90日内，应当将下列材料报所在地人民政府物业管理主管部门备案：
（一）物业建设项目的各项批准文件；
（二）各类建筑物、场地、设施设备的清单；
（三）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等其他竣工验收资料；
（四）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；
（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（六）其他相关资料。
物业管理主管部门应当将前款备案材料建档并保存。
第三十条 业主委员会成立后，建设单位应当将本条例第二十九条规定的备案材料提供给业主委员会。
业主委员会应当向业主大会选聘的物业服务企业提供物业管理服务所需的资料。
业主、业主委员会、物业服务企业可以到物业管理主管部门复印、查阅相关资料，物业管理主管部门应当为其提供服务。
第三十一条 建设单位在向业主交付物业前，应当对物业服务用房、业主委员会用房、共用场地、共用设施设备安装独立的水、电等计量器具。
第三十二条 建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域建筑物总面积2‰的比例配置物业服务用房，但最低不少于50平方米，最高不超过500平方米。
物业服务用房产权属全体业主共有，无偿提供给物业服务企业使用，任何单位和个人不得改变其用途。已经成立业主委员会的，物业服务用房由业主委员会负责接收；尚未成立业主委员会的，物业服务用房由所在地人民政府物业管理主管部门代为接收。
物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、通风、采光等使用功能，没有配置电梯的物业，所在楼层不得高于四层。
业主委员会的办公场所应当从物业服务用房中调剂解决。
第三十三条 建设单位申请房屋预售许可证和房屋所有权初始登记时，应当提交物业服务用房的房号及相关资料。对不按照规定提交的，不予核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记。
房产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并在不动产登记簿中载明物业服务用房房号和面积。
第三十四条 物业服务企业应当依法取得资质证书，并按照资质等级管理的规定从事物业管理服务。 物业管理专业人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
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