浙江省农村公路养护与管理办法

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广东省深圳市人民政府


深圳经济特区物业管理行业管理办法
(深圳市人民政府二届101次常务会议审议通过

1998年7月20日深圳市人民政府令第74号发布)





《深圳经济特区物业管理行业管理办法》已经市政府二届第101次常务会议审议通过，现予发布。自发布之日起施行。

第一章 总 则
第一条 为了加强对物业管理行业的监督管理，规范物业管理企业的行为，维护物业管理服务市场秩序，促进物业管理行业健康发展，根据法律、法规的规定，结合深圳经济特区（以下简称特区）实际，制定本办法。
第二条 在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务，应遵守本办法。
第三条 物业管理服务应当遵循社会化、专业化、企业化的原则，保持物业与城市环境的整洁优美，保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。
第四条 深圳市人民政府住宅行政管理部门是物业管理行业的主管部门（以下简称市主管部门），依法对物业管理行业进行指导、监督和管理。
区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区主管部门）在市主管部门的指导下负责本辖区内物业管理行业的监督、管理工作。
第五条 深圳市物业管理行业协会是物业管理行业的自律性组织，依照本办法规定履行职责。

第二章 物业管理企业
第六条 本办法所称物业管理企业，是指依法设立的，为住宅区、工业区、写字楼、商住楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的企业法人，包括物业管理专营企业和兼营企业。
第七条 在特区设立物业管理企业，须具备下列条件：
（一）注册资本不得少于人民币五十万元；
（二）有十名以上物业管理人员，包括三名以上持有房地产、建筑工程、机电设备专业大专以上学历证书的专职技术人员、一名以上具有会计师技术职称的专职会计人员。
（三）法律、法规规定的其他条件。
增加物业管理经营业务范围的，须具备前款规定的条件。
工商行政管理部门对符合本办法规定条件的，给予办理工商登记手续；对不符合本办法规定条件的，不予登记。
第八条 物业管理企业应当在取得营业执照之日起三十日内到住所地的区主管部门备案，并申请领取《物业管理资质证书》；区主管部门应自受理申请之日起十五个工作日内完成初审，并报市主管部门核准，市主管部门应在收到申请后三十个工作日内核准颁发《物业管理资质证书》，
不予核准的，应给予书面答复。
未取得《物业管理资质证书》的，不得从事物业管理业务。
第九条 市主管部门对《物业管理资质证书》实行等级证定和年度审核制度。
一、二、三级《物业管理资质证书》的等级标准及评定办法由市主管部门制定并公布。对符合规定条件的物业管理企业，市主管部门应予评定相应的等级，并将评定结果登报公布。
对年度审核不合格的物业管理企业，由市主管部门责令限期整改；逾期仍不合格的，应予降级，直至收回资质证书。
第十条 物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》。物业管理企业如发生更名、分立、合并或其他工商变更登记事宜，应按本办法规定重新办理备案及资质证书核准手续。

第三章 物业管理的招标投标
第十一条 委托物业管理企业对物业进行管理服务的，应当采用招标的方式确定物业管理企业，但符合下列条件之一的除外：
（一）物业由开发建设单位自用的；
（二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。
前款物业管理区域的范围，由市主管部门会同有关部门划定。
第十二条 物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主管理委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主管理委员会已经成立的，由业主管理委员会负责物业管理服务的招标组织工作，但法律、法规规定由开发建设单位在一定期限内负责物业管理服
务的，从其规定。
业主管理委员会组织招标活动的，应经业主大会讨论决定。
招标组织者享有下列权利：
（一）编制招标文件，组织招标活动；
（二）选择和确定符合资质条件的投标人；
（三）根据评标原则决定评标、定标办法；
（四）选定中标人；
（五）依法享有的其他权利。
第十三条 招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标机构中应有市、区主管部门的代表参加。
招标机构负责招标活动具体实施，审定标底，提出评标、定标办法和定标意见。
第十四条 招标组织者制作招标文件应客观、公正，并广泛听取业主及非业主使用人的意见。
前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：
（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、公用设施专用基金和房屋本体维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等；
（二）物业管理的内容和要求；
（三）投标书编制的方式及依据；
（四）投标人的资质和条件；
（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；
（六）送达投标书的地点及截止时间；
（七）开标、评标的时间、地点；
（八）其他需要说明的事项。
第十五条 物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的。符合下列条件之一的，经市主管部门批准，可以采用议标方式：
（一）物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；
（二）外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设，并且明确要求采取议标方式的。
前款所称议标，是指招标组织者与二家以上（含二家）的物业管理企业就特定物业管理服务的发包条件进行协商，择优选定中标人的招标方式。
招标方式一经确定，不得中途变更。
第十六条 采用公开招标方式的，招标组织者应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告，同时报市、区主管部门备案；采用邀请招标方式的，招标组织者应向符合资质要求的三家以上（含三家）的物业管理企业发出投标邀请书，同时报市、区主管部门备案。

前款招标公告或投标邀请书应包括下列内容：
（一）招标组织者的名称、地址；
（二）拟招标的物业的名称、类别、用途、座落地点、建筑面积等；
（三）投标的地点和期限；
（四）获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。
第十七条 参加投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容：
（一）物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；
（二）管理服务人员配备方案；
（三）管理服务用房及其他物资装备配置方案；
（四）管理服务费用收支预算方案；
（五）管理服务分项标准与服务承诺；
（六）社区文化服务方案；
（七）管理服务模式设想等。
第十八条 受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理企业，在同等条件下享有优先中标权。
前款物业管理企业有二家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。
第十九条 物业管理服务招标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。

第四章 物业管理服务
第二十条 开发建设单位或业主管理委员会应当与物业管理企业签订委托管理合同，并报区主管部门备案。
委托管理合同由市主管部门会同市工商行政管理部门共同制订示范文本。
第二十一条 物业管理企业应在其接受委托的物业范围内设立管理处，并就下列事项提供专业化管理服务，业主及非业主使用人应当给予配合：
（一）房屋本体及其配套设施的合理使用、维修和养护；
（二）消防设施、电梯及其他机电设备、沟、渠、池、井、道路及路灯、停车场、单车棚等公用配套设施、设备和公共场地的使用、维修养护和管理；
（三）协助有关部门维持社区公共秩序和治安秩序；
（四）按照有关规定对车辆的行驶和停泊进行引导和管理；
（五）环境卫生的清洁、消杀和维护；
（六）园林绿化地维修、养护和管理；
（七）法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。
物业管理企业对属于业主和非业主使用人的特定财产提供保管服务的，应当另行订立保管合同，明确保管关系。
第二十二条 物业管理企业可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担机电设备、清洁卫生、园林绿化、工程维修等专项服务，但不得将物业管理的整体责任以承包、租赁或其他方式转让给其他单位或个人。
第二十三条 物业管理企业提供物业管理服务，应当遵循国家有关的强制性标准；没有国家强制性标准的，应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准，提高管理服务水平。
第二十四条 物业管理服务费由物业管理成本、物业管理企业的佣金以及法定税费构成。物业管理企业的佣金不得超过物业管理成本的百分之十。
下列项目支出列入物业管理成本，但不得重复计算：
（一）管理处管理人员的工资、福利；
（二）保洁消杀费；
（三）治安防范费；
（四）公用配套设施日常维修养护费；
（五）园林绿地维修养护费；
（六）用于物业管理的固定资产折旧及办公费用；
（七）公用部位水电费；
（八）电梯运行维修养护费；
（九）中央空调费。
第二十五条 物业管理服务收费，应当根据法律、法规、规章和委托管理合同的规定，遵循合理、公开以及管理服务水平与社会承受能力相适应的原则。具体收费标准由业主管理委员会与物业管理企业协商确定，经业主大会讨论通过后执行。
市主管部门和市价格行政管理部门可以根据国家价格法的基本原则，结合特区物业管理行业的实际情况，制定物业管理服务收费的分类指导标准，明确规定相应的基准价及其浮动幅度，物业管理企业应当遵照执行。
第二十六条 物业管理企业收取管理服务费用的标准及其服务项目应当提前公布。
开发建设单位根据法律、法规规定自行或委托物业管理企业进行管理服务的，应在物业销售时即公布收费标准及其服务项目，并承担物业入住前的管理服务费用。
第二十七条 物业管理服务费用由物业管理企业向业主收取。其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。
业主应当按时交纳管理服务费用。
第二十八条 管理服务费用的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
第二十九条 物业管理企业根据委托管理合同和有关法律、法规的规定，对属全体业主共有的商业用房及其他公用配套设施、设备和场地进行经营管理的，其收入应当用于物业的管理服务，不得挪作他用。
前款经营性收入的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
第三十条 物业管理企业应对在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后，有结余的，应转入本物业管理区域下年度的管理服务费用，不得擅自提取或挪作他用
。
第三十一条 在物业管理区域内，依照法律、法规规定设置有公用设施专用基金、房屋本体维修基金的，物业管理企业应按规定的用途使用，不得挪作他用。
前款基金的收支帐目，应每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
第三十二条 物业管理企业在合理的时间内对物业进行巡视、检查，或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造，或按规定对物业的装修进行监管的，业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管，不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容
和时间、维修养护或改造的项目及施工的时间、地点均应当提前公布。
业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的，由市、区主管部门决定执行；对维修养护或改造的费用有疑义的，可向物业管理企业提出质询，物业管理企业应当在收到质询后七日内予以答复。
第三十三条 业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的，可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉；市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处，并将查处结果书面通知投诉人。

第五章 物业管理行业协会
第三十四条 市物业管理行业协会是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。其主要职责是：
（一）制定物业管理行业行为准则及道德规范；
（二）组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试；
（三）受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理意见；
（四）向市主管部门反映物业管理行业的意见、建议和要求，维护物业管理行业的合法权益；
（五）调解行业内部的争议；
（六）协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；
（七）办理主管部门委托的其他事项。
第三十五条 依法成立的物业管理企业和其他从事物业管理活动的组织可以申请加入市物业管理行业协会，成为协会团体会员；从事物业管理服务和理论研究工作的个人，可以申请加入市物业管理行业协会，成为个人会员。
会员应当遵守物业管理行业协会章程并按规定缴纳会费。
第三十六条 市物业管理行业协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。
第三十七条 理事会理事由协会选举产生。理事总人数由章程规定。

第六章 法律责任
第三十八条 未取得《物业管理资质证书》，擅自从事物业管理业务的，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批评，并可处以违法经营所得一倍以下罚款。
第三十九条 物业管理企业未按规定办理《物业管理资质证书》年审的，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，收回资质证书，并可处以违法经营所得一倍以下罚款。
第四十条 转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》的，由市、区主管部门责令限期改正，并给予通报批评；逾期不改正的，收回资质证书，并处以违法经营所得一倍以下罚款。
第四十一条 违反本办法规定，未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理服务的，委托行为无效，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。
第四十二条 违反本办法规定，未经市主管部门批准，擅自采用议标方式的，招标行为无效，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。采用公开招标或邀请招标方式未报市、区主管部门备案的，由市、
区主管部门责令改正，并给予通报批评。
第四十三条 违反本办法规定，招标、投标双方弄虚作假、恶意串通的，招标投标行为无效，由市、区主管部门给予警告，并分别处以五万元以上十万元以下罚款；造成损失的，应承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条 物业管理企业违反本办法规定，擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准的，应当退还多收部分，并由市、区价格行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批评，并处以多收金额五倍以下罚款；造成他人损失的，应承担赔偿责任。
第四十五条 物业管理企业违反本办法规定，将用于物业管理服务的经营性收入挪作他用，或将管理服务费用、专项服务基金擅自提取或挪作他用的，由市、区主管部门责令限期改正，并给予通报批评；逾期不改正的，处以挪用金额一倍以下罚款；造成损失的，应承担赔偿责任；构成
犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十六条 违反本办法规定，不按时交纳规定的管理服务费用的，物业管理企业可限期其交纳，逾期不交纳的，可按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不交纳的，可以按照法律、法规和委托管理合同的规定进行催缴或向人民法院申请支付令。
物业管理企业与供水、供电、供气等单位签定有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。

第七章 附 则
第四十七条 本办法自发布之日起施行。



1998年7月20日
广西壮族自治区人民政府


广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区国家行政机关及其公务员公共服务行为规范暂行规定的通知

桂政发[2004]56号

各市、县人民政府，区直各委、办、厅、局：
现将《广西壮族自治区国家行政机关及其公务员公共服务行为规范暂行规定(试行)》印发给你们，请认真贯彻执行。


广西壮族自治区人民政府
二00四年十月二十九日

广西壮族自治区国家行政机关及其公务员公共服务行为规范暂行规定(试行)

第一条 为规范本自治区国家行政机关及其公务员的公共服务行为，进一步改进工作作风，提高行政效能和公共服务质量，优化发展环境，根据《国家公务员行为规范》和《国家公务员考核暂行规定》，结合实际，制定本规定。
第二条 国家行政机关及其公务员公共服务行为规范，是指国家行政机关及其公务员直接面对社会公众执行公务或提供服务时的行为准则。
第三条 本规定适用于本自治区各级国家行政机关及其公务员。
依照国家公务员制度管理的事业单位及其工作人员，依照本规定执行。
第四条 国家公务员在公共服务中应严格规范行为，做到政治坚定、忠于国家、勤政为民、依法行政、务实创新、清正廉洁、团结协作、品行端正，提高公共服务质量和效率。
第五条 国家行政机关及其公务员在公共服务中应当履行的行为：
(一)严格按照《中华人民共和国行政许可法》办理行政许可事项；
(二)严格执行政务公开和限时办结制度，按照公开办事事项的条件、程序、时限等为公众提供服务；
(三)严格执行一次性告知制度，必须将公众咨询事项中属于本职工作范围的有关办理程序、方法及相关手续等一次性告知咨询人；
(四)严格执行首问服务制度，对首问的服务事项，属于本职工作范围内的，按有关规定及时办理；不属于职权范围内的，应及时转交有关部门办理，并及时告知当事人；
(五)严格执行服务承诺制度，按照服务承诺的有关规定做好各项服务工作；
(六)依照职责积极预防突发事件的发生，在突发事件发生后采取积极的补救措施，使国家和人民群众的利益免受损失或将损失降低到最低程度；
(七)在职权范围内，依照法律、法规和政策规定及时解决群众反映强烈和不满意的热点难点问题；
(八)严格执行廉洁自律的有关规定，秉公执法，坚持原则，自觉遵守规章制度和行政纪律，不贪污受贿，不以权谋私、徇私舞弊；
(九)深入基层，贴近群众，关心群众生活，听取群众意见，积极处理群众关心关注的事情，切实为群众办实事、办好事；
(十)不断创新服务形式，改进服务方法，采用新技术、新办法，提高服务质量和工作效率，降低行政成本；
(十一)严格按照规范的服务用语和礼仪提供公共服务；
(十二)法律、法规、规章和其他规范性文件规定的其他行为。
第六条 国家行政机关及其公务员在公共服务中不得有下列行为：
(一)在办理行政许可事项时，不得有以下行为：
1．对已经公布取消的许可事项，继续实施行政许可；
2．无法定权限或超越法定权限行使行政许可权；
3．不将许可条件一次性告知当事人，或擅自增设行政许可条件；
4．对符合规定条件应当受理的行政许可申请，拒不受理或无正当理由延期受理；
5．对已经行政许可的事项不核查、不监管，造成不良后果。
(二)在行政执法时，不得有以下行为：
1．没有法律和事实依据进行行政处罚；
2．违反法定程序进行处罚或以罚代管；
3．使用非法票据进行处罚，或截留、私分、违规使用罚没财物；
4．将执法证件、装备和器械出借给非执法人员；
5．滥用强制措施执法，使用暴力措施执法；
6．对应当予以制止或处罚的违法行为不予制止或处罚，致使公民、法人和其他组织的合法权益遭受损害；
7．在委托执法过程中，对受委托者的执法行为疏于管理和失察，造成不良后果和社会影响。
(三)在为管理相对人提供公共服务时，不得有以下行为：
1．不按规定受理管理相对人申请，无正当理由未在规定的期限内办结有关事项或做出明确答复；
2．对属于职责范围内的事项推诿、拖延不办；或者对不属于本单位职权或不宜由本单位办理的事项不说明、不转送；
3．不一视同仁，采取歧视性的态度和标准，造成不良影响和后果；
4．在工作职责范围内，不答复管理相对人反映的问题，不依法解决或不向上级反映管理相对人的困难和问题；
5．工作期间脱岗、漏岗、延误正常公务或无正当理由拒绝正常办公；
6．乱收费、乱摊派；
7．不在规定期限内调查核实以真实姓名、工作单位投诉的事项并书面答复投诉人。
(四)其他与国家行政机关性质及公务员身份不相符的行为和表现。
第七条 各级国家行政机关应当建立和完善督查制度，设立本机关的监督电话并向社会公布，以接受对本机关国家公务员的投诉。
各级行政监察机关负责接受对同级国家行政机关违反国家政策和法律、法规以及违反政纪等行为的投诉，并调查处理，设立监督电话并向社会公布。
第八条 受理投诉的机关或部门接到投诉后，必须在lO个工作日内调查核实，并将调查处理情况书面告知投诉人、被投诉人及其相关部门。复杂事件无法在10个工作日内调查核实的，应告知投诉人并向其通报工作进度，且在30个工作日内完成调查核实工作。
法律法规另有规定的，从其规定。
第九条 受理投诉的机关或部门接到不属于本机关或本部门处理的投诉，必须在3个工作日内将其转交给有权处理的机关或部门。
第十条 国家行政机关及其公务员进行年度考核和评先、授(受)奖时，应根据《国家公务员年度考核暂行规定》和《广西壮族自治区行政奖励暂行规定》，并视其在公共服务中的表现，按照以下规定进行：
(一)一个考核年度内，国家公务员履行本规定第五条所列行为并表现好的，在年度考核评优时可予以优先考虑；实施行政奖励时，对国家行政机关及其公务员履行本规定第五条所列行为，社会影响良好，并经组织核实的，应当给予适当的表彰奖励；
(二)一个考核年度内，国家公务员有违反本规定第五条所列行为之一的，在年度考核时应评为称职以下(不含称职)；
(三)国家行政机关违反本规定第六条或第八条被当事人向行政监察机关投诉，经调查核实，认定为有效投诉的，其处理办法如下：
1．一个考核年度内，被有效投诉的，该机关的公务员本年度考核被评为优秀等次的比例不得高于12％：
2．一个考核年度内，被有效投诉且情节比较严重，造成不良社会影响的，该机关的公务员本年度考核被评为优秀等次的比例不得高于10％；
3．一个考核年度内，被有效投诉且情节特别严重，造成恶劣社会影响的，该机关在其可开展行政奖励活动的周期内不得开展行政奖励活动，延迟到下一个活动开展周期；该机关的公务员本年度考核被评为优秀等次的比例不得高于10％。
(四)国家公务员有本规定第六条所列禁止行为之一的，除责成其改正外，还应视情节轻重按下列规定处理：
1．受到有效投诉或被检查发现的，本年度考核不能评为优秀等次；
2．受到有效投诉或被检查发现且情节严重的，本年度考核不能评为称职等次；
3．受到有效投诉或被检查发现且情节比较严重，造成不良社会影响的，年度考核确定为不称职等次，予以降职并轮岗；
4．受到有效投诉或被检查发现且情节特别严重，造成恶劣社会影响的，依法予以辞退。
第十一条 对国家行政机关的投诉，由同级政府监察部门负责认定和处理；对国家公务员的投诉，由其所属国家行政机关负责认定和处理。涉及纪律处分的，依照《中华人民共和国行政监察法》、《国家公务员暂行条例》和《自治区纪委自治区监察厅关于印发(关于对损害投资软环境行为实行责任追究的暂行规定)的通知》等有关规定执行。责任追究按照人事管理权限和行政处分审批权限有关规定办理。
第十二条 国家行政机关对依照本规定作出的有关处理决定不服的，有权依法向作出处理决定的监察机关申请复核。
国家公务员对国家行政机关依照本规定作出的有关处理决定不服的，有权依法向本机关申请复核或者向同级政府人事行政部门提出申诉。
第十三条 各级国家行政机关应当根据本规定，结合自身的工作特点，制定和公布本机关及其公务员公共服务行为规范以及本机关“有效投诉”的认定办法。
每年12月31日前，各级国家行政机关应将受理对公务员有效投诉的统计情况提供给同级政府人事行政部门。
第十四条 本规定自发布之日起施行。