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有关我国违约责任归责原则问题的几点思考

北农政法系20381（3）班
邓宝杰


违约责任，又称为违反合同约定的民事责任①，他是指合同当事人因违反合同义务所应承担的民事法律责任。违约责任在合同法体系中居于十分重要的地位，因此，关于违约责任的论述和著作也层出不穷。但是，相比较学界对于侵权责任归责原则问题的激烈讨论而言，在违约责任归责原则方面的探讨尚待深入。
违约责任的归责原则，是指当合同当事人不履行合同义务或履行义务不符合合同约定时，应凭由何种依据来使其负责。这种依据实际上就反映了法律的价值判断标准②。
从各国的民事立法来看，有关合同责任的归责方面，主要采纳了过错责任（fault liability）和严格责任（strict liability）两种归责原则。
确定不同的归责原则，对违约责任的承担起着至关重要的作用。支主要表现在：
1.归责原则直接决定着违约责任之构成要件。采纳过错责任的归责原则，就意味着过错乃是构成违约责任的一般要件。而采严格责任的归责原则，则表明其责任的构成不以过错为要件，违约方是否存在过错并不影响其对违约责任的承担。
2.归责原则决定了举证责任由谁承担。在过错责任的归责原则下，非违约方仅就违约方不履行义务或履行义务的不符合约定的事实负举证责任。而同时采纳过错推定的方式，要求违约方承担反证自己主观上没有过错的举证责任。而在严格责任的归责原则下，则一般不要求违约方负上述之举证责任，也即一般不考虑其违约方的主观过错。
3.归责原则决定了免责事由。过错责任原则的适用中，不可抗力是主要的免责事由，但债务人因遭受意外事件且不存在个人过错时也可以免责。而在严格责任原则的适用中，法定的免责事由主要是不可抗力。
4.归责原则对违约责任的大小也有一定之影响。由于过错责任原则要以过错为违约责任的一般要件，因而对于违约后损失的承担上也必然要参照双方当事人过错的大小。而采严格责任的归责原则，则一般不考虑双方的过错程度。
因此，从这个意义上讲，弄清楚我国违约责任的归责原则问题就显得十分必要了。

在我国学界主要有两种不同的观点：
第一种观点是一元归责，即认为应该以过错责任原则作为违约责任的唯一的归责原则。债务人对于合同债务的不履行或履行的不符合约定有过错，是确定合同责任的要件之一。换言之，当债务的不履行或履行的不到位是因非债务人自己的过错造成的，则不承担民事责任。我国业已废止的《经济合同法》即采此说。在一元归责原则的理论中，又存在两种不同说法：一说认为，应采过错责任原则，但在具体运用中应体现为过错推定。另一说则坚持传统的过错责任原则。
第二种观点是二元归责。此观点认为，应将严格责任与过错责任同作为违约责任的归责原则。并且二者之中应以严格责任为主导。
以上两种观点均有一定道理，但比较而言，归责原则的多元化观点更为合理，更具时代精神。实际上，我国现行合同法中所规定的归责原则也正是采纳了多元化的归责原则。笔者认为，违约责任作为一种法律制度，其功能并不是单一的，而是多元的。作为集中体现违约责任制度功能的归责原则，其本身也应当为多元的归责目的服务，而采用多种归责原则。从另一角度讲，我们通过对侵权行为多样性的认识，而采用了过错责任，无过错责任，公平责任等多种归责原则构成的归责体系。那么，作为与侵权责任并存的责任形式——违约责任，其具体的违约行为及双方过错等情况同样具有相当的复杂性与多样性。这也就意味着，不可能以单一的归责原则来解决相对复杂的违约问题。
我国现行《合同法》确立了以严格责任原则为主导，以过错责任原则为补充地归责原则体系③。在具体的过错原则适用中，又根据特殊的实际情况规定了过错推定原则。这就完善了我国违约责任的归责体系，实现了其归责原则的多元化。

毫无疑问，这样丰富而完善的归责体系是值得推崇的。但在实际的学习运用中却又出现了这样或那样的问题。究其原因，笔者认为，主要是由于对一些原有概念阐述及界定的不明晰所造成的。因此，有必要对这些问题进一步加以探讨。
（一）.严格责任是否等于无过错责任？
按照我国学者的一般解释，严格责任是指违反合同义务的当事人无论在主观上是否有过错，都应承担违约责任的归责原则④。此观点有一定道理。但笔者认为，严格责任实乃英美法上之词源，其本身的概念范围并不确定。而严格责任又被我国学者规定进侵权法和合同法两种法律之中的事实就使得我们更加难以理解。实际上，侵权法中的严格责任大致等同于无过错责任，它与合同法上的严格责任是不尽相同的。在合同法严格责任的适用中，并不是决然的不考虑过错的，而只是意味着在违约发生以后，非违约方只需证明违约方存在违约行为，而不必对其主观上存在过错加以证明。在适用严格责任的情况下，除不可抗力以外，债权人过错也可以作为债务人的抗辩事由，债务人得因此而免责。可见，合同法中的严格责任有些情况下还是考虑过错因素的，它与侵权法上的绝然不考虑过错的无过错责任是不尽相同的。因此，我们可以看到无过错责任的适用情况都是法律所明定的。

（二）.严格责任与过错责任如何界定?
如上所述，严格责任并非完全不考虑过错因素，而过错责任又常常以推定之方法来确定过错，并且对被告的抗辩事由进行了严格的限定。这样，过错责任与严格责任似乎很难区分⑤。
笔者以为，尽管如此，二者的区别依然是很明显的。1.举证责任不同；过错责任要求非违约方就违约方的过错举证，而严格责任则并不要求非违约方对此举证，是否存在过错应由违约方自己反证。2.免则事由不同；适用过错责任，则发生意外可以使债务人免责，而适用严格责任的情况下，即使发生意外事件，合同债务亦不得免除。

（三）.违约责任中的过错推定与侵权责任中的有何区别？
违约责任制度与侵权行为法上都规定了相应的过错推定原则，这两种过错推定从内容上看是不尽相同的。
1.侵权行为法上之过错推定乃是一般侵权行为归责之例外，因而主要适用于某些特殊侵权行为。行为人要证明自己没有过错，必须举证存在法定的抗辩事由，这样才能免除责任。由于这些抗辩事由都是法定的，因而侵权责任中的过错推定又被学者称为“不可推倒之过错推定”。一般来讲，法定的抗辩事由主要有：不可抗力，第三人过错及受害人故意这三种。

2.违约责任中的过错推定也要求违约方承担反证有一定抗辩事由存在的证明责任，这主要指不可抗力。仅就这一点来讲，二者确有相似之处。
但是两者的区别也是明显的，这体现在：（1）从立法目的讲，侵权法旨在保护受害人利益，因而其过错推定必然要加重对加害人的责任承担。而违约责任的基础是合同法上地位平等的双方当事人，因而其过错推定适用上不具有倾向性，它仅是一种确定过错的方法。与一般的过错推定相比，它也并未加重违约方之责任，而只是增加了其举证责任而已。（2）从取证内容上讲，由于其违约责任与侵权责任两种制度的免责事由不尽相同，因而其举证的内容也就存在区别。例如：在违约责任中，如果违约方举证其违约是由第三人行为造成的，并不能因此而免责，而只能由它承担责任后向第三人追偿。但在侵权责任中，如果侵权人能够证明损害后果乃是因第三人之行为所造成的，则可以当然的免除其责任的承担。这主要是因为债权具有相对性，而所有权及人身权所具有的绝对权的性质所决定的。

类似以上概念模糊，界定不明的问题，相信在违约责任归责原则适用的实践中还有许多。这就需要我们不断的发现问题，分析问题，对相关的问题进行有益的探讨，提出相对合理的见解。这样，才能真正理清我国违约责任的归责问题，为具体的实践提供理论上的依据。


广东省阳江市人民政府办公室


印发《阳江市公共租赁住房实施细则》的通知（阳府办〔2012〕11号）



各县（市、区）人民政府，市府直属各单位：

　　《阳江市公共租赁住房实施细则》业经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施中遇到的问题，请径向市住房规划建设局反映。

　　

　　

阳江市人民政府办公室

二○一二年四月二十五日

　　

　　

　　

阳江市公共租赁住房实施细则

　 　　

第一章　 总则

　　第一条 为进一步深化我市住房保障制度改革，实施以公共租赁住房为主体的住房保障体系，在解决城镇低收入家庭住房困难问题的同时，逐步扩大对城镇中等偏下收入家庭、新就业人员及外来务工人员的住房保障，根据《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）、《关于加快发展公共租赁住房实施意见》（粤府办〔2010〕65号）、《广东省住房保障制度改革创新方案》（粤府办〔2012〕12号）等文件规定，结合本市实际，制定本细则。

　　第二条 本市行政区域范围内公共租赁住房的规划、用地、建设、房源及资金筹集、申请、准入、轮候、退出、租赁和监督管理适用本细则。

　　第三条 本细则所称公共租赁住房（以下称公租房），是指政府直接投资建设或由政府提供政策支持，通过其他途径筹集到的限定套型面积、供应对象和租金标准，面向本市城镇中等偏下和低收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员出租的保障性住房。

　　第四条 住房规划建设部门是公租房管理工作的行政主管部门。发展改革、财政、国土、民政、人力资源和社会保障、公安、税务、工商、统计、审计、物价、监察、金融管理、住房公积金等相关部门和镇政府（街道办事处）在各自职责范围内负责公租房相关工作。

　　设立了住房保障具体实施机构的，公租房的需求调查、登记、建设、运营管理和维修养护等事务由其具体承办。

　　第五条 住房规划建设部门应当建立城镇住房保障信息系统，实现城镇住房保障信息资源在有关部门之间共享。

　　公安（车辆和户籍管理）、国土、民政、人力资源和社会保障、税务、工商、金融管理、住房公积金等信息平台应当与城镇保障信息系统建立共享渠道。

　　

第二章　房源及资金管理

　　第六条 政府投资购建的公租房的所有权归国家所有，委托住房规划建设部门管理；通过政府出让、租赁、作价入股等方式提供土地并提供政策支持，由其他投资主体投资建设的公租房，其产权归属在土地出让条件和合同中约定，但其运营过程、产权转让等环节须由住房规划建设部门监督管理。

　　第七条 新建公租房项目建设用地，纳入土地利用年度计划和住房保障规划年度实施计划，在申报年度用地指标时单独列出。政府投资建设的公租房项目建设用地以行政划拨方式供应，其他方式投资建设的公租房项目建设用地可采用出让、租赁、作价入股等方式进行供应。

　　第八条 公租房的房源筹集渠道主要包括：

　　（一）政府投资建设、收购的住房；

　　（二）在新建普通商品房或“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造商品房项目中按一定比例配套建设的住房；

　　（三）各类产业园区集中配套的职工公寓和集体宿舍；

　　（四）企业和其他机构投资建设的住房；

　　（五）政府在市场上租赁的住房；

　　（六）廉租住房、经济适用住房按照有关规定转为公租房的住房；

　　（七）机关企事业单位的现有存量公房、直管公房改造成公租房的住房；

　　（八）社会捐赠及其他渠道筹集的住房。

　　第九条 除用工企业自行建设或配建的公租房外，集中新建的公租房项目，其规划选址位置需满足租户的工作、生活及出行方便的要求。

　　第十条 集中新建的公租房项目，其建设信息除正常的建设手续审批的公示外，须在本地报纸媒体、住房保障网页上公示。

　　第十一条 新建的成套公租房，单套建筑面积以40平方米左右为主，积极发展建筑面积30平方米以下的小户型公租房。

　　第十二条 在建设用地规模1万平方米以上的新建普通商品房和“三旧”改造商品房项目中，可以按5％和10％的比例配建公租房。城乡规划、国土资源部门在上述两类建设项目用地出让时，应在土地出让条件中列明并在出让合同中约定配建总建筑面积、单套建筑面积、套型比例、建设标准（满足工程建设标准和基本入住要求）、房屋权属等事项。配建的公租房与所在项目统一规划、同步建设、同步配套和同步交付使用。

　　第十三条 公租房建设落实免收各项行政事业性收费和政府性基金的优惠政策，落实建设、购买、运营等环节免征城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税、房产税等政策规定。

　　第十四条 公租房的资金来源，主要包括：

　　（一）中央和省安排的专项补助资金；

　　（二）市、县（区）财政预算安排资金；

　　（三）土地出让收入提取一定比例的资金；

　　（四）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；

　　（五）通过创新投融资方式和公积金贷款筹集的资金；

　　（六）出租公租房及出租、出售配套设施回收的资金；

　　（七）社会捐赠的资金；

　　（八）经政府批准可以纳入公租房筹集资金使用范围的其他资金。

　　第十五条 公租房的维修、养护、管理由产权单位负责，产权单位可以委托专业服务企业管理。

　　第十六条 政府投资建设的公租房的租金收入，应实行“收支两条线”管理，专项用于偿还公租房贷款，以及公租房的建设、维护、管理和投资补助。

　　

第三章　供应对象和条件

　　第十七条 按本市实际情况，公租房的供应对象具体分四类：⒈本市城镇低收入住房困难家庭（包括最低收入住房困难家庭，下同）。2.中等偏下收入住房困难家庭。3.新就业无房人员。4.城镇稳定就业的外来务工人员。

　　第十八条 城镇中等偏下和低收入住房困难家庭同时具备下列条件的，可以申请公租房。

　　（一）具有当地城镇常住户口且实际居住五年以上。

　　（二）市区的最低收入家庭收入线标准统一按照市低保家庭最低生活保障线以下确定；低收入家庭（除低保家庭）收入线标准统一按照上一年市城镇居民家庭人均可支配收入60%确定；中等偏下收入家庭收入线标准统一按照上一年市城镇居民家庭人均可支配收入以下确定。各县（市、区）可结合本地实际制定具体执行标准。

　　（三）家庭人均建筑面积在13平方米以下。

　　申请人已婚的，其配偶以及未成年子女和申请人有法定的赡养、抚养或者扶养关系的，其配偶以及未成年子女必须作为共同申请人。

　　符合本条第一款（一）、（二）、（三）项条件且达到35周岁的单身人士（含离婚）可以单独申请公租房。

　　第十九条 新就业人员同时具备下列条件的可以申请公租房：

　　（一）具有就业地所在县（市、区）城镇户籍，持有高中以上毕业证书；

　　（二）自毕业的次月起计算，毕业不满五年；

　　（三）已与用人单位签订劳动（聘用）合同；

　　（四）本人及其父母或配偶在就业地所在城镇无私有房产且未租住公房的。

　　申请人已婚的，必须以家庭为单位进行申请。

　　第二十条 非就业地所在县（市、区）的城镇户籍，但在工作所在城镇实际居住五年以上，与本城镇劳动关系稳定，有经过人力资源和社会保障部门备案的劳动合同或聘用合同且在本城镇无私有房产、符合住房保障收入标准的外来务工人员可以申请公租房。

　　申请人已婚的，必须以家庭为单位进行申请。

　　第二十一条 有下列情形之一的，不享受公租房：

　　（一）已由社会福利院收养的或者已入住敬（养）老院的；

　　（二）已享受廉租住房实物配租和政府购房优惠政策（包括经济适用住房、限价商品住房等）及已租住直管公房或单位自管公房的家庭；

　　（三）法律法规规章规定不得申请公租房的其他情形。

　　第二十二条 下列房屋认定为申请家庭的住房：

　　（一）家庭成员的私有房屋；

　　（二）家庭成员承租的公有房屋；

　　（三）现在居住的父母或子女的房屋；

　　（四）家庭成员转让或被拆迁未满5年的自有住房或共有住房；

　　（五）待入住的商品房、拆迁安置房、经济适用住房。

　　

第四章　申请和准入

　　第二十三条 城镇中等偏下和低收入住房困难家庭公租房的申请，以家庭或者单身人士为基本申请单位。

　　每个申请家庭原则上以户主作为申请人，其他家庭成员作为共同申请人。本条中的申请家庭，即现行户籍管理制度下以一个户口薄为单位。但当一个户口薄出现两个或多个家庭组合时，则需根据婚姻及血缘关系划定（包括法定的赡养、抚养或者扶养关系）。

　　第二十四条 城镇中等偏下和低收入住房困难家庭公租房的申请，应提交下列材料：

　　（一）《阳江市公共租赁住房申请表》；

　　（二）家庭成员身份证件、户口簿；

　　（三）家庭人员收入证明；

　　（四）住房及财产状况证明；

　　（五）《诚信承诺书》；

　　（六）其他需要提供的材料。

　　第二十五条 城镇中等偏下和低收入住房困难家庭申请公租房的，由申请人向户籍所在地镇政府（街道办事处）提出书面申请，并按照下列程序办理有关手续：

　　（一）由申请人向户籍所在地镇政府（街道办事处）提出书面申请，填写申请表，按要求提供完整的申报材料。镇政府（街道办事处）收到申报材料后，应当在5个工作日内告知申请人需要补正材料的全部内容或作出是否受理的决定。

　　（二）镇政府（街道办事处）应当自受理之日起15个工作日内，就申请人家庭的收入、人口、住房状况等进行全面检查，并提出初审意见，由社区居民委员会组织评议后在社区内公示5天，经公示无异议或异议不成立的，由镇政府（街道办事处）将申请材料、初审意见和公示情况一并报送当地民政部门。

　　（三）民政部门应当自收到上报材料之日起15日内，对申请人家庭的收入情况进行审核，并出具意见，将符合条件的申报材料转当地住房规划建设部门。

　　（四）住房规划建设部门自收到民政部门提交的相关材料之日起15个工作日内，对申请人家庭是否符合条件进行审核，提出审核意见。住房规划建设部门将符合条件的申请人姓名、工作单位、现有住房条件、家庭人口、家庭人均居住面积和财产收入等情况在阳江住房保障网上公示，公示时间20天。公示无异议或异议不成立的，批准进入公租房的配租轮候环节；不符合条件的，由住房规划建设部门书面通知申请人所在地镇政府（街道办事处），由镇政府（街道办事处）书面通知申请人并说明理由。

　　第二十六条 新就业人员、外来务工人员的公租房申请由所在单位统一向当地住房规划建设部门提出，不受理个人申请。

　　申请单位向当地住房规划建设部门提出书面申请时，需按第十九条、第二十条规定提供完整的相关材料。

　　第二十七条 住房规划建设部门收到申请单位材料后，应当在5个工作日内告知申请单位需要补正材料的全部内容或作出是否受理的决定。住房规划建设部门在15个工作日内对申请材料进行审核并作出决定。经审核不符合条件的，住房规划建设部门应当书面告知申请单位并说明理由；经审核符合条件的，通过公示程序无异议或异议不成立的进入配租轮候环节。

　　

　第五章　轮候

　　第二十八条 政府投资的公租房主要用于解决城镇中等偏下和低收入住房困难家庭的居住需求，新就业人员和外来务工人员主要通过其他渠道筹集房源解决居住需求。

　　公租房配租实行轮候制度，住房规划建设部门将审核符合条件并经公示无异议或异议不成立的申请人按照轮候规则，列入轮候登记册进行轮候，并予公示。

　　轮候顺序以申请人提出书面申请的时间为依据，经审核符合准入条件后以申请时间的先后确定其先后顺序。

　　经审核符合本市公租房保障条件的无房户，低收入住房困难家庭、烈士遗属、残疾军人、孤老、残疾人等急需政府救助对象以及执行国家独生子女政策的困难家庭可优先安置。

　　第二十九条 城镇中等偏下和低收入住房困难家庭由住房规划建设部门根据当年的房源状况和轮候顺序制订当年的配租方案，并通过抽签和摇号等方式，确定选房顺序和配租房号。配租房号确定后，由产权人（出租人）与配租对象签订《公共租赁住房租赁合同》，办理入住手续。未列入配租方案的申请对象轮候至下一年度安排。

　　根据轮候顺序及配租方案确定配租名单后，在公布的公开选房日期前5天，由产权人（出租人）告知申请人参加抽签和摇号选房。

　　第三十条 新就业人员、外来务工人员的配租，由当地住房规划建设部门对批准的申请单位按申请顺序安排房源，当年房源安排完毕后，转入下一年计划安置。具体租户与房号的配对，由申请单位在批准安排的房源中统筹确定后抄报当地住房规划建设部门。配租房号确定后，由产权人（出租人）与申请单位及配租对象（即新就业人员或外来务工人员）三方签订《公共租赁住房租赁合同》，办理入住手续。

　　第三十一条 公租房的年度配租方案及配租结果需在阳江日报和阳江住房保障网上公示，公示时间20天。

　　第三十二条 符合公租房承租条件的申请对象发生以下情况之一的，视同放弃本次入围资格，本年度内不得再次申请：

　　（一）未在规定的时间、地点参加选房的；

　　（二）参加选房但拒绝选定住房的；

　　（三）已选房但拒绝在规定时间内签订租赁合同的；

　　（四）签订租赁合同后放弃租房的；

　　（五）其他放弃入围资格的。

　　第三十三条 因放弃入围资格而空出的名额，按照轮候顺序的先后由下年度的轮候申请人依次填补。放弃本次入围资格的申请人若再次申请，须按重新申请的时间轮候。

　　

第六章　租金管理

　　第三十四条 公租房的租金标准的确定应以保证正常使用和维修管理为原则，综合考虑社会经济发展水平、保障对象的承受能力以及市场租金水平等因素，由当地住房规划建设部门会同物价部门确定，并报当地政府批准后公布实施。租金标准可以根据本市的实际情况适时调整。

　　第三十五条 市区范围，政府投资建设的公租房的租金收取标准执行市发展和改革局《阳江市区公共租赁住房基准租金标准方案》。

　　市区公租房的基准租金根据建设年限、结构形式和所处地段共分四个级别：

　　（一）一级公租房的基准租金标准为4.0元／平方米.每月。

　　（二）二级公租房的基准租金标准为5.8元／平方米.每月。

　　（三）三级公租房的基准租金标准为8.3元／平方米.每月。

　　（四）四级公租房的基准租金标准为11.0元／平方米.每月。

　　第三十六条 市区公租房租金的收取以各级基准租金为基础，根据承租人（家庭）经济收入条件和困难程度，分档收取：

　　（一）第一档 最低收入家庭租户（低保家庭）。该档次租户不受公租房的级别限制，并享受政府对廉租房住户的补贴政策，其租金统一按2.05元／平方米.每月收取。

　　（二）第二档 低收入家庭租户（除低保家庭）。该档次租户以基准租金为基础，按其所租住不同级别的公租房的基准租金的60％收取。

　　（三）第三档 中等偏下收入家庭租户。该档次租户以基准租金为基础，按其所租住不同级别的公租房的基准租金的80％收取。

　　（四）新就业人员及外来务工人员租户。该档次租户不享受政府补贴减免，按其所租住不同级别的公租房的基准租金收取。

　　

第七章　租赁管理

　　第三十七条 公租房租赁合同为格式合同，合同期限为3年。承租人享有按合同约定租赁期内使用公租房的权利。

　　第三十八条 公租房承租人及其家庭成员对其所租住的住房不享有收益权、处分权，占有权和使用权不得转让。禁止二次装修、转租、转借、转让，改变房屋使用用途；禁止加层、改建、扩建；禁止改建住房结构和损害设施设备。

　　承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，应负责维修或赔偿。

　　第三十九条 公租房承租人在签订租赁合同后，应一次性交付履约保证金，以保证履行租赁合同。租赁合同期满或终止，无违约责任的退还保证金本金；违约的可以从保证金中抵扣应承担的相关费用。

　　承租人应当按时交纳租金及在租赁期间使用水、电、气、通讯、有线电视和享受物业管理等所产生的费用。

　　第四十条 租赁合同期满确需要续租的，承租人应在合同期满３个月前重新申请，经资格核查后仍符合公租房保障条件的，按其对应的租金收取档次，在重新签订租赁合同后可以续租。

　　承租公租房的新就业人员、外来务工人员发生变化时，申请单位应当及时向住房规划建设部门报告。

　　第四十一条 公租房承租人出现下列情况之一的，产权单位按合同约定可与承租人解除租赁合同，收回住房：

　　（一）连续半年以上未在承租住房内居住的；

　　（二）连续3个月以上未按期交纳租金的；

　　（三）其他违反租赁合同行为的；

　　（四）家庭收入、资产超过规定标准的；

　　（五）购买、受赠、继承或通过其他途径获得住房的（含租赁其他住房的）。

　　第四十二条 公租房租赁实行不定期的资格核查制度。

　　（一）住房规划建设部门和民政部门对已经享受公租房保障政策的城镇中等偏下和低收入住房困难家庭所申报的家庭收入、人口及住房变动情况进行不定期资格核查，每年至少一次。

　　（二）资格核查后仍符合公租房租赁条件，但家庭收入、人口及住房条件发生变化的，应当在核查后的下一个月起，根据承租人的家庭变动情况所对应的租金档次，重新确定其租金收取标准。

　　（三）住房规划建设部门负责对承租公租房的新就业人员和外来务工人员的经济收入和住房变化情况进行资格年度核查，其所在单位应当主动向当地住房规划建设部门提供材料，配合做好年度资格核查工作。

　　第四十三条 租赁期间，承租人因家庭经济收入、住房条件情况发生变化而不再符合公租房保障条件的，由产权人（出租人）收回公租房。承租人应当自收到解除（或终止）租赁合同通知之日起30天内搬迁，并办理相关手续。

　　有正当理由无法按期搬迁的，承租人可以向产权人（出租人）申请最长不超过半年的延长租住期。延长租住期内的租金，按其原所承租的公租房的基准租金收取。

　　无正当理由逾期不搬迁的，住房规划建设部门应当责令其搬迁，并载入其个人诚信记录。在超期居住期间，产权人（出租人）可依据合同约定按超期时间的长短向原承租人收取租金：半年以内未退出的，按其原所承租的公租房的基准租金收取；超过半年仍然未退出的，按基准租金的150％收取；超出一年仍然未退出的，按基准租金的180％收取；超出两年及以上仍然未退出的，按基准租金的200％收取。承租人在超期居住期内及超期居住退房后5年内不得申请公租房。承租人拒不退出公租房的，当地住房规划建设部门依法申请人民法院强制搬迁。

　　

第八章　监督管理

　　第四十四条 住房规划建设部门应当建立健全公租房保障对象档案，并通过组织当地镇政府（街道办事处）等相关部门对承租公租房的家庭或个人情况进行不定期的随机抽查，设立投诉电话、举报信箱接受群众监督等方式，及时掌握保障对象人口、收入及住房变动等有关情况，以动态监测申请人是否符合保障条件。

　　第四十五条 申请公租房保障过程中，申请人通过弄虚作假、隐瞒、伪造申请材料、证明等骗取公租房租赁的，经调查核实后，由住房规划建设部门取消其申请资格，骗取行为记入信用档案，5年内不得申请住房保障；构成犯罪的，依法移送司法机关处理。

　　对出具虚假证明的单位或个人，由住房规划建设部门提请有关部门依法追究相关责任人的责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

　　第四十六条 管理部门相关工作人员违反规定贪污受贿、徇私舞弊、玩忽职守的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　

第九章　附则

　　第四十七条 本细则自发布之日起施行，自施行之日起有效期5年。